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从国家发改委网站10月14日发布的数据显示,2007年10月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%,涨幅比上月高0.6个百分点。这就意味着全国房价不仅一直在涨,而且涨得越来越快。而这种趋势在北京、深圳等大城市更为明显。
房价大跃进并不代表百姓购买力的井喷。事实上,从国家统计局提供的数据可以看出,包括北京在内的很多城市,今年以来住宅销售量同比是下降的。在签约量减少的情况下,房价产生“加速度”,这种楼市开始进入“非常态”发展阶段的趋势值得我们关注。
北京某房产中介机构调查数据曾经显示,北京的房屋售价与租金相比上涨趋势迅猛,平均售租比已经达到315∶1,超过了国际公认的“300∶1”的警戒线。
事实上,北京房屋售租比理论上早就应该超过警戒线了。因为国际上所谓的房屋售租比是假定租金由完全健康的租赁市场形成的,即作比基数是反映正常租赁需求状态下的租金水平,以此来推断房价是否存在虚高。但是,目前北京住房租赁市场是一个不够规范的市场,有超过90%的二手租赁房源被中介公司垄断,而这些中介公司中又不乏黑中介。很明显,这样的市场状况决定了租金本身就是“虚高”的。在本来就虚高的租金基数上,另外一个量——房价,出现了更为严重的虚高现象,至此,问题就出现了。
在楼市这个准垄断市场上,房价和租金理论上是捆绑在一起的。之所以房价可以跑得更快,是因为开发商在其看涨的心理和市场现状下可以捂盘炒作,而中介代理公司则不然,在租赁市场上它们不会让手头上的房源长时间空置。
从数字上来看,315∶1与300∶1相差无几,大可不必大惊小怪。但是如果考虑到以下两个方面,就可以意识到问题的严重性:
首先,目前我国的国情决定了允许更大的楼市泡沫存在。相比西方发达国家,楼市泡沫在我国更容易产生和膨胀。这除了与制度和政策有关外,还与国民的特点有关。
其次,在国际楼市上与“房屋售租比”同样风靡的还有一个词“房价收入比”,而后者更能体现出一个国家或地区的房价是否合理。因为“房价”是必须有“收入”作保证的。比如,日本虽然房价高得离谱,但是居民收入也很高,只要两者保证在一定的比例范围内,都是合理的。
国际上规定,房价收入比大于6的市场就属于泡沫区。根据北京市统计局的资料,2006年北京市职工年平均工资为36097元,相比2005年增长10%左右。由此假定2007年在2006的基础上再增加10%,即约39707元,夫妻家庭年收入79414元。如果按现行价格购买四五环之间一套90平方米的住房,按13000元/平方米计算,总价117万元,由此得出房价收入比为14.7∶1。我们的基尼系数早已超过国际警戒线,巨大的贫富差距已使得平均数值无太多意义,也就是说很多中低收入者家庭的“房价收入比”可能达到20~30,甚至更高。
我国楼市近四个月来房价产生加速上扬现象,彻底与租金涨幅“分道扬镳”,由此导致北京等城市房屋售租比超越国际警戒线。房价“加速度”、房价收入比和房屋售租比双双超过警戒线、实际成交量同比下降等现象同时出现,这样的现象确实值得相关政府部门高度重视。
(作者为北京联合大学应用文理学院城市科学系讲师,燕京房地产研究所市场调查部主任)