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住房保障
中央经济工作会议提出明年较大幅度增加对社会保障、卫生、教育、住房保障等方面的支出,要完善住房保障体系,加快廉租住房建设,改进和规范经济适用房制度,着力解决城市低收入家庭住房困难。
房价高涨,买房难被称为新“三座大山”之一。“较大幅度增加对住房保障支出”到底有多大幅度,房价会下降吗?中国楼市有没有出现拐点?除了保障低收入群体外,中低收入这个“夹心层”的住房保障有否纳入政府视野?
解读专家
中国房地产及住宅研究会副会长、建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌
顾云昌20世纪80年代初着手住宅商品化研究,1985年开始研究土地问题,1998年进入中房协工作,是国家房改方案的主要起草人之一。主持完成“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题。
解决住房问题
要“两条腿”走路
成都商报:今年经济工作会议谈了很多问题。其中有两个重要方面———采取从紧的货币政策和完善民生,这都会对住房问题产生影响。您怎么看这个问题?
顾云昌:住房是老百姓一生中花钱最多的基本必需品。住房问题已纳入国务院的重点工作。建设部作为管理部门,主要是起草法律文件,和其他部门一起管理。作为政府部门,一个是住房保障,一个是住房的市场调控,这两个问题都是重点。
成都商报:是不是说高端房市交给市场,低端由政府来保障?
顾云昌:解决住房问题,必须两条腿走路,一条腿是市场化,一条腿是保障性。从中国现状看,市场化解决多数人的住房问题,保障性解决少数人的住房问题。而市场中又会遇到房价上升过快的问题,调控房价则要靠两只手———看得见的手是政府,看不见的手是市场———共同作用。
明年房价走势
趋稳 增幅回落的可能很大
成都商报:近期宏观调控力度加大,很多人对明年房地产市场不乐观,您怎么看?
顾云昌:乐观不乐观看站在什么角度。站在开发商的角度不乐观,站在老百姓的角度很乐观!我的判断是,明年的房价会趋于平稳。今年涨幅太快了,可能要超过 10%,老百姓有意见。而今年底,社会保障全面展开,平稳房价也成为中央调控的一个重要方向,从紧的货币政策是为了收紧流动性,这些都有助于房价稳定。
成都商报:今年房价上涨过快还有其他原因吗?
顾云昌:还有一个“90-70政策”(即凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上)出台后,有的地方减缓了项目的审批,有些项目要修改、重新审批;部分地方政府在观望,导致今年供应量没跟上。“90-70政策”进一步明确以后,审批放开,会加大明年的供应量。
成都商报:具体说,按照现行的调控政策,明年房价会是一个什么走势?
顾云昌:供应量方面改善,流动性比今年紧缩,再加上第二套房首付比例上浮政策的出台,投资性需求将会被抑制。货币政策收紧,不但对房贷需求方面有控制,对房地产业贷款供应方面也会有控制。这样就从供需两方面都进行了调整,所以我认为明年总体房价将走稳,增幅有所回落。
成都商报:今年下半年以来,珠三角尤其是深圳房价开始下跌,北京10月份房价也有所降低,是不是楼市开始出现拐点了?
顾云昌:深圳没有大幅下跌。而且深圳是特例,不能因为看了深圳就认为全国都这样子,成都就不是这样,北京也不是这样。千万不能夸大其词,认为是全国的拐点了。整个中国经济的基本面没改,需求旺盛、收入提高,流动性没改变。
成都商报:您是说,全国范围内的房价下跌、甚至急剧下跌是不可能的?
顾云昌:你可以这么说。但用我的话是:“房价趋稳、增幅回落的可能很大”。
廉租房制度
应以租金补贴为主
成都商报:建设部最近推出廉租房制度和经济适用房制度,据说还将出台《住房保障条例》,这部条例具体会有什么内容?
顾云昌:这是对国务院24号文件的具体操作办法,是对十七大精神的具体体现。以前也有廉租房和经济适用房,但一个是廉租房覆盖面太低,要扩大覆盖面,即“建立和健全”廉租房制度;第二经济适用房不规范,要“改进和规范”经济适用房制度。
成都商报:具体有什么要求?
顾云昌:要求各个城市制定规划,必须出台廉租房制度,明年所有的县都要有廉租房制度。至于廉租房的覆盖面,要根据各个地方的财力和困难人群具体划分。人群由地方政府定,标准为50平方米以内。另外,是新建廉租房还是租金补贴?按我们的经验,要以租金补贴为主,不要大规模地兴建廉租房,以免时间长了可能形成新的贫民窟。
成都商报:经济适用房方面呢?
顾云昌:首先明确经适房是针对无房缺房的人,进行资格审查,上榜公布。其次标准明确60平方米左右。进和出的机制要也定:譬如5年内禁止买卖,5年后才能进入市场。
下一步要考虑
让“夹心层”买得起房
成都商报:对廉租房和经济适用房覆盖人群的数量和比例,有没有要求?
顾云昌:目前没有,因为现在没有统计数据。标准的制定要看各地的财力和困难人群,两者综合考虑找一个平衡点,贫困地区中央政府可以转移支付。但要有一个测算过程,需要各地政府拿出规划来。住房保障应该当作政府的业绩来考察。
成都商报:正好避免了各地政府片面追求GDP的政绩观。
顾云昌:下一步需要做的是,第一各地要把政策具体化,第二中央要如何考察各地的落实,这个更重要。
成都商报:廉租房和经适房能保证低收入和中低收入家庭。但普遍认为,还有一个很大的“夹心层”,就是既没有资格买经济适用房,又买不起商品房的,这批人怎么办?
顾云昌:这是我们下一步需要特别考虑的。政府应该考虑一些金融支持,比如鼓励他买房,贷款政府贴息降低他的门槛和压力;通过一些政府的担保使首付降低。甚至可以采取一些更灵活的办法,比如在英国,买房子可以买一半租一半,等有钱了再全买。
房地产业家底不清
物业税征收还有待时日
成都商报:前一段有个说法,要向高端住宅或第二套住宅开征物业税,把这部分钱直接投入到住房保障资金补贴里去。
顾云昌:目前在开发领域税费混杂,很多;中介等房屋流通领域税费也在增加;惟有保有领域没有征税。2003年,十六届三中全会提出要开征物业税。但物业税怎么开征?税据是什么,税率是多少,都没有定下来。
成都商报:您认为征物业税时机成熟了吗?
顾云昌:我认为,物业税的开征要解决三个前提。第一,要先把所有房地产的税费都清理一遍,税要整理,费要清理。不能简单增加一个物业税———税率已经很高了。第二,要把房地产事业的家底摸清楚……第三要让地方政府接受。开征物业税就是为了让地方政府有一个稳定的财政来源。现在地方政府主要靠拍卖地块和房地产税收作为财政来源,所以叫土地财政。以后也是土地财政,但变了,搞物业税。
成都商报:现在房地产事业家底不清楚吗?
顾云昌:不清楚。各地有多少房子,人均多少平方米,多少人有房,多少人没房,都不清楚。
成都商报:以前没有统计数据?
顾云昌:我们1985年搞过普查,到现在20多年没有普查过。家底不清,你收多少税呢?
成都商报:如您所说开征物业税前必须要做普查,但这个普查恐怕很难短期完成,那是不是说物业税一定时间内难以实行?
顾云昌:对。即使不是普查,也要做一个全面的抽样调查。这几个环节打通后才能开征物业税。我看物业税的征收还有待时日。