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北方网专稿(记者:李进)2007年是房地产调控政策的执行年,同时更是实施年,今年的调控政策丝毫不比往年少,调控的力度也是一次比一次大,那么今年房地产市场都有哪些政策出台呢,可以用七大关键词来细说。
关键词一:资金监管
2007年1月23日,建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》,依此,天津市国土房管部门向全市下发了《关于加强房地产经纪机构管理强制二手房交易资金监管的通知》。凡在天津市买卖二手房,必须进入二手房交易资金代收代付交易资金监管系统,交易双方不必将房款和定金等交房地产经纪机构。如发现房地产经纪机构收取、暂存二手房交易资金(含定金)的,一律依法予以查处。
点评:二手房资金监管从根本上断绝了中介吃差价的机会,使二手房交易过程更加公平公正,二手房市场进入良性发展期。但是目前政策的执行情况还不够彻底,有的购房者为了少交营业税,故意做低房价,这样中介仍然有机会拿到现金,给交易过程带来了风险。
关键词二:物权法
3月16日,全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》,物权法明确规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”;对于不少农民提出土地承包期届满后该怎么办的问题,物权法规定,土地承包期届满可继续承包,赋予了农民长期而有保障的土地使用权;此外,物权法还回答了征地拆迁如何补偿,小区车位、车库如何确定归属等公众关心的问题。
点评:10月1日,《物权法》正式实施。作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律,对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义,它第一次以国家法律的形式,明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。
关键词三:加息
第一次加息:中国人民银行决定,自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的2.52%提高到2.79%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的6.12%提高到6.39%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
第二次加息:中国人民银行最新公布的消息,2007年5月19日起,上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。从2007年6月5日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
第三次加息:2007年7月20日,在本次加息中,个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。同时,上调活期存款利率9个基点,由0.72%上升至0.81%。这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。在这5年来,央行曾多次加息,但是上调对象均为定期存款或贷款利率,此次是5年多来首次上调活期存款利率。
第四次加息: 2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的3.33%提高到3.60%;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,由现行的6.84%提高到7.02%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。
第五次加息:2007年9月15日起,金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的3.60%提高到3.87%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的7.02%提高到7.29%;个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。
点评:5次加息产生的影响,在2008年元旦之前就显现出来了,各大城市都出现了提前还贷高峰潮,更多人开始持币观望,更给投资者带来很大的心理压力,尤其是10、11月,全国楼市都不同程度的呈现出“有价无市”的情况,成交量严重下滑。
关键词四:住房保障
8月7日,国家建设部网站公布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称“意见”),进一步细化了廉租房和经济适用房等的一些制度实施。文件有两大亮点,一是对经济适用房可能出现的转让等问题做了规定,明确政府有优先回购权;二是明确了廉租房的资金来源。
9月30日,国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》,就进一步加大土地供应结构调整力度,保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地作出了部署,廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地,其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。
11月14日,财政部正式出台《廉租住房保障资金管理办法》。规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用,明确了廉租住房保障资金来源的八大渠道,这些渠道包括公积金收益,以及市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金等。11月27日,建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局和国家统计局等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》。其中进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”,即城市和县人民政府所在地的镇范围内,家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。办法中提出,廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。
11月30日,建设部、发改委等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》。明确指出只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房,并且只能拥有有限产权,转让时政府可以优先回购,单套经济适用住房的建筑面积也被限定在60平方米左右。
点评:住房问题是重要的民生问题。2007年是中国住房制度的第三次变革年,是中国住房保障的十年回归年,住房问题被提升到了前所未有的高度。今年出台的一系列住房政策是继国八条、国六条等调控措施之后,国家开始重新全面梳理房地产调控政策,从笼统的调控到按照属性明确划分保障性住房和商品住房,房地产调控的新逻辑正日趋明朗。
关键词五:第二套房
9月27日中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
12月5日人民银行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号,以下简称《补充通知》),《通知》明确指出以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。
点评:提高二套房贷款首付和利率将会有效地抑制非刚性购房需求,减少投资性购房,对囤房不售的开发商也给予迎头痛击。但由于前期“第二套房”的界定细则尚不明确,这把双刃剑也“误伤”了一些想改善居住环境以小房换大房的市民,如何界定“第二套房”成了广大非投资型买房人的关注焦点。《补充通知》的下发,让各大银行执行第二套房贷政策有了统一的标准,同时更让投资购房者雪上加霜。
关键词六:限外令
2007年5月出台了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(以下简称《通知》) ,规定外商投资内地房地产项目必须通过审批,同时,未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。
2007年11月7日国家发改委、商务部联合颁布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》(以下简称《目录》)指出,我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营,外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作,并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时,将“普通住宅用地开发建设”鼓励投资类别中删除。
点评:连续两年对外资投资内地房地产进行限制,再次显现了外资来势汹汹的阵式。《通知》的出台重在调控人民币的升值,但对境外热钱投资中国房地产业的步伐并未有起到明显的抑制作用。《目录》的颁布则明确提出限制外资投资中国房地产业。
关键词七:物业税
10月上旬国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区,至此,包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆,已有十省市开始物业税“空转”运行。
点评:税收与金融是调控房地产市场的两把利剑,物业税的征收是向消费者提前传递一种政策信息,是连同信贷紧缩政策一起抑制过渡投资投机需求的策略,这套组合拳将对房地产投机人群产生较大的实际影响和长远的心里预期,通过他们行为的改变逐渐稳定房地产市场。