| 资金监管 物权法 加息 住房保障 第二套房 限外令 |
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| 关键词一：资金监管 |
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2007年1月23日，建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，依此，天津市国土房管部门向全市下发了《关于加强房地产经纪机构管理强制二手房交易资金监管的通知》。[详细] |
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| 解读：二手房资金监管从根本上断绝了中介吃差价的机会，使二手房交易过程更加公平公正，二手房市场进入良性发展期。但是目前政策的执行情况还不够彻底，有的购房者为了少交营业税，故意做低房价，这样中介仍然有机会拿到现金，给交易过程带来了风险。 |
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| 关键词二：物权法 |
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2007年3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”；土地承包期届满可继续承包，赋予了农民长期而有保障的土地使用权。[详细] |
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| 解读：10月1日，《物权法》正式实施。作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义，它第一次以国家法律的形式，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。
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| 关键词三：加息 |
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从2007年3月18日起至2007年9月15日，央行共进行了5次加息，金融机构一年期存款基准利率由2.52%提高到3.87%；一年期贷款基准利率由6.12%提高到7.29%；个人住房公积金贷款利率共提高了0.63个百分点。 |
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| 解读：5次加息产生的影响，在2008年元旦之前就显现出来了，各大城市都出现了提前还贷高峰潮，更多人开始持币观望，更给投资者带来很大的心理压力，尤其是10、11月，全国楼市都不同程度的呈现出“有价无市”的情况，成交量严重下滑。 |
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| 关键词四：住房保障 |
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8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》；9月30日，《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》；11月14日，《廉租住房保障资金管理办法》；11月30日，《经济适用住房管理办法》。 |
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| 解读：2007年是中国住房制度的第三次变革年，住房问题被提升到了前所未有的高度。今年出台的一系列住房政策是国家开始重新全面梳理房地产调控政策，从笼统的调控到按照属性明确划分保障性住房和商品住房，房地产调控的新逻辑正日趋明朗。 |
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| 关键词五：第二套房 |
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2007年9月27日中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定购买第二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。9月15日下发《补充通知》，明确第二套房以家庭为单位来界定。 |
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| 解读：提高二套房贷款首付和利率有效地抑制非刚性购房需求，对囤房不售的开发商也给予迎头痛击。但由于前期第二套房的界定细则尚不明确，这把双刃剑也误伤了一些想改善居住环境以小房换大房的市民。《补充通知》的下发，让各大银行有了统一的标准，更让投资者雪上加霜。 |
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| 关键词六：限外令 |
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5月出台了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，规定外商投资内地房地产项目必须通过审批；11月7日颁布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》指出，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并限制外商投资房产二、三级市场。 |
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| 解读：连续两年对外资投资内地房地产进行限制，再次显现了外资来势汹汹的阵式。《通知》的出台重在调控人民币的升值，但对境外热钱投资中国房地产业的步伐并未有起到明显的抑制作用。《目录》的颁布则明确提出限制外资投资中国房地产业。 |
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| 小户型 精装修 生态环保 学区房 环外新家园 西部新城 奥运板块 滨海新区 |
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| 关键词一：小户型 |
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2006年的“90/70”政策在2007年得到了充分的体现。2007天津商品住宅市场小户型遍地开花。据统计，年内90平方米以下中小户型住宅计划开发量达到1000万平方米以上，相当于十几万套住房。华明组团、双港组团东地块、张窝组团、小淀组团等新家园小户型比例高达87%。 |
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点评：面对高房价的今天，不少适婚族和低收入家庭将安居的梦想寄托在低总价的小户型。更多投资客更是嗅到，小户型可租可售，投资回报率高,投资风险低。虽然小户型比例在不断提高，但是目前市场上小户型仍然供不应求，预计2008年天津房地产市场将迎来小户型高峰期。
代表楼盘：青年汇、诚基中心、金茂现场 |
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| 关键词二：精装修 |
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精装修，作为一种方便快捷的住房模式，在一些经济发达的城市已受到大力推广和普遍欢迎。尤其是“90平米”政策出台以后，天津的精装修房也在房产市场中崭露头脚。富力集团在天津先后开发的几个住宅项目(如天津富力城、富力津门湖等)都是典型的精装小户型。 |
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点评：精装有利于资源的合理利用，达到环境污染少，能源消耗低的发展目标。但是因精装修带来的一系列诸如装修合同、计算面积等问题也令业主犹豫不前。精装修的口号喊在了前面，但能否全面满足购房人需求，是否切实可行仍然值得关注。
代表楼盘：天津富力城、富力津门湖、水岸江南 |
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| 关键词三：生态环保 |
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天津生态城市的新规划，带动了新建楼盘向生态住宅靠拢。如东丽湖、中北镇、等区域的10个左右新楼盘，上北生态区6个左右的新楼盘，还有杨柳青区域的岭上林里、静海团泊湖庭院等。另外，海河沿线、水上公园及堆山公园区域、梅江南新楼盘也是以生态居住条件为主要卖点，而且价格也因此提高很多。 |
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点评：生态住宅是个大概念，它既包含了自然环境状态，又包含了区域空间与人和物之间相依相存的关系。天津目前有良好天然生态资源的居住区域楼盘主要有：湿地型的东丽湖、梅江南、卫南洼、团泊洼风景区、宝坻周良庄地热区等。
代表楼盘：团泊湖庭院、梅江康城、东丽湖万科城 |
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| 关键词四：学区房 |
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根据天津市教育部门现行的划片就近入学原则，学生的居住地与就读学校“息息相关”， 加上家长对子女的教育越来越重视，于是出现了学区房抢手的局面。特别是今年6-7月，天津购买学区房的人群大幅增加，天津学区房的价格也是一路飙升，火到了前所未有的温度。各大开发商更是把名校当做卖点大作文章。 |
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| 点评：多花钱买一套房，房子空着不住，每月还要还贷款，只是为孩子上学，这样到底值不值？孩子教育固然重要，但是家长在买房时也要考虑自身的经济情况等来综合考虑。目前天津名校主要集中在市内六区，由于市区的土地资源有限，学区房的供应量也是屈指可数，而学区房的需求量还在不断增加，所以短期内学区房会继续抢手。 |
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| 关键词五：西部新城 |
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按照天津市城市总体规划，近郊地区划分为9个高尚居住片区。其中，位于西青区中北镇的西部新城是最早启动的一个卫星城镇。西部新城自2005年开建以来，已经取得了长足的发展，截至目前建成及在建规模已经达250万平方米，已入住人口已经6000余户，周边环境日趋完善。 |
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点评：作为目前天津炙手可热的板块之一，西部新城正在进入一个崭新的发展阶段。金厦、乐康、上投、六合、富力等众多知名开发商纷纷进驻，在此展开一场楼市竞技。相对于市内六区，该板块的价格优势非常明显，吸引了大量首次置业人群前来安家。业内人士预计，随着周边配套的不断完善，该板块还会有很大的升值空间。
代表楼盘：大地12城、假日风景、华亭国际 |
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| 关键词六：环外新家园 |
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根据天“十一五”规划，天津将兴建十个环外“新家园”居住区，进而形成中心城区、外环线周边地区和外环线以外地区各占三分之一的区域开发布局。而在户型结构控制比例上，有关部门做了严格规定，如华明、张窝、双港、小淀等组团，90平米以下小户型将占总体开发量的87%；中北镇各楼盘的比例将也达到70%。 |
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点评：天津市华明和双港两个新家园项目今年已全面开工建设，规划用三年左右的时间建成。08年还将启动大寺、双青、小淀、大毕庄4个新家园，目前，正在进行前期规划，其中大寺和大毕庄的新家园选址已基本确定，预计建成后将可容纳近23万人。
代表楼盘：华明、双港 |
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| 关键词七：奥运板块 |
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随着2008年奥运会的临近，奥运热也在不断升温，位于南开区的奥城板块，再一次引起了人们的广泛关注。奥运板块作为天津近2年发展最为迅猛的板块，无论是从板块所处的地理位置还是从其板块内各地产项目的综合素质，都对天津房地产的发展起到了带动作用。 |
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点评：随着2008的临近，板块内路网市政建设的加紧完善，中心商业区的招商完成，以及高端住宅和写字楼的全面入住，都将使整个奥运板块成为天津的又一中心生活区，同时加上明年奥运经济的影响，未来可以预期奥体板块必将在天津楼市发展中扮演极为重要的角色。
代表楼盘：弘泽国际、时代奥城、荷兰墅 |
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| 关键词八：滨海新区 |
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2007年滨海新区的房地产开发可以说是如火如荼，从年初开始就呈现出板块发展带动大区域的特点，泰达板块、紫云板块、塘沽中心板块、海河南岸板块、塘沽上北板块等板块是四面开花，引爆了滨海新区的地产热潮。 |
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| 点评：随着滨海新区各项利好政策的实施，滨海的发展优势凸现，很多大型房企都看好了这块热土，纷纷在此拿地驻扎；加上配套设施的不断完善，在滨海购房安家的人数也在剧增，滨海的房价更是一路小跑紧跟市区；地铁与轻轨的建设缩短了滨海与京津之间的距离；中新生态城选址滨海，让滨海未来的发胀锦上添花。 |
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| 关键词一：次新房 |
| 所谓“次新房”就是年代较新的二手房或空置房，通常是指竣工后房龄在10年之内的房屋，其中涵盖一部分尾房、债权房等空置房，也包含入住时间较短再次上市交易的二手房。与年代久远的二手房相比较，次新房大部分属于新建商品房，社区配套相对现代，拥有年轻人喜欢的购物、娱乐、休闲场所。同时在规划设计、房型户型、楼盘质量、小区环境、物业管理等方面也更具优势。此外，次新房最大的特点是即买即住，无论是房型、采光、通风、绿化、甚至还包括室内装修，都可以在购买之前一目了然，大大化解了购买期房的风险。[详细] |
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| 点评：目前，房龄在5-10年的次新房最后购房者欢迎。一方面，10年以内的二手房还比较新，周边配套等已经很完善，另一方面过了5年的二手房在交易时没有5.5%个人所得税。从购房人群来看，首次置业的年轻一族占60%以上，主要是买来做婚房，由于经济实力有限，选择小户型居多；由于拆迁等改善性住房的二次置业者约占25%左右，80-100平米的小两室是这部分人的首选；由于国家各项调控政策的不断实施，投资购房者相对减少，而大户型的购买者也寥寥无几。从市场供需来说，目前天津中小户型二手房还处于供不应求的状态，刚性需求占绝对的主导地位。 |
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| 关键词二：群租 |
| 今年年初，天津的租赁市场出现了这样一种现象：一套40多平方米的公寓住了6个互不相识的人，房间被改成几个用帘子或纸板隔开的小房间。这种租赁房屋的新形态被人称为“群租”。“群租”是指出租的房屋内，居住的人数超出了正常居住的人口比例，这种情况多发生在公司为员工租房或者自发的多人合租房，还有就是将房子作为宿舍分租出去。群租明显地使房租上涨。但群租的几个人一起平均分担房价，每个人相对自己单独租房的费用会有所降低，群租人看重的似乎就是这一点。然而，群租成员的流动性强，存在着各种隐患，不得不让人担心。[详细] |
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| 点评：天津外来人口比较多，这就带动了房屋租赁市场，他们往往无法自己承担日益增长的租房价格，不少人选择了跟其他人一起居住，于是群租现象就应运而生。表面上群租即能减少租房者的经济支出，又能让房东获得更大的收益，是一件一举两得的事情，但是，群租的人员流动性很强，且多数群租者都没有到派出所登记备案，给人口管理带来很多不便；群租人多，对房屋的公共设施的使用很容易产生纠纷；从小区的物业管理来说，根本无权查验小区内流动人员的身份，长此以往加大了社区安全隐患。 |
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| 关键词三：日租房 |
| 今年五一长假期间，天津房地产市场火爆的同时也催热的天津日租房市场。这些房子大多在学校附近的小区里，房屋较小，但是都经过装修，各种家电等生活用品齐全，价格一般在一天60-80元之间。前来租房的大多是周边学校的“小情侣”。[详细] |
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| 点评：天津房屋租赁管理服务中心的工作人员表示，现在日租房尚未纳入管理体系之中，对于官方而言，房东和租客的情况都处于较为失控的状态。而且由于租期的短暂和灵活性，双方之间不可能签订合约，这为双方发生纠纷时难以维护自身权益埋下了伏笔。同时也说明，现在各大高校的管理制度还不够完善，需要进一步改善和加强。 |
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| 关键词四：租房结婚 |
| 在传统观念中，新房当然要“新”，选择二手房都需要考虑再三，更不要说是租房结婚。但是居高不下的房价，让大多数准备结婚的年轻人望房兴叹。不想增加父母的负担，又不甘为还房贷过节衣缩食的日子，于是一部分新人不得不选择了租房结婚。从中介的成交量来看，目前在天津选择租房结婚的还只是少数人群。[详细] |
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| 点评：天津是一个民俗文化十分浓厚的城市，在天津人的观念中，拥有自己的房子是安身立命的标志，大多数土生土长的天津人抱有“非买不住”、“无房不婚”的观念。就目前天津商品房市场的形势来看，租房结婚是一种值得引导和提倡的选择，但要让市民们真正接受这种方式尚需一段时间。[详细] |
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| 地价VS房价 婚房VS啃老 以房养老VS异地购房 合作建房VS小产权房 |
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| 关键词一：地价VS房价 |
| 2007年天津的土地市场异常活跃，土地价格也是一路高涨，屡创新高。前11个月天津土地交易管理中心共出让土地168幅，占地总面积1587.6万平米，几乎是06年全年出让量的一倍。成交土地158幅，总占地面积1482.6万平方米。其中津东塘(挂)2007-077和津东新(挂)2007-078两块土地的成交楼面价竟高达7000元/平方米和8800元/平方米。 |
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| 2007年房地产市场最吸引人眼球的莫过于的房价的飞速飙升。从年初到年尾，天津的房价是昂首挺胸大步向前，连头都没回一下，中心城区新房价格早已轻松了越过了万元大关，滨海的房价也要与市区一决高低。即使成交量大幅缩水也没能让房价心软，人们期盼已久的房价拐点似乎真的只是“期盼”。 |
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| 地价是房价的基础，土地价格升高最直接的影响就是带动房价进一步上涨。土地成本高启的确考验着房地产开发商对所开发项目的运作能力，这也就是所谓的“高地价产生高风险”。同时，土地价格的跳跃式增长带来了房价的跳跃式增长，在目前天津房地产市场的刚性需求下，土地价格上涨对老百姓的生活质量造成了直接影响。当房价和地价的涨幅已经远远超过一个城市经济增长速度以及居民收入增长速度时，这个城市房地产市场面临的风险可想而知。[详细] |
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| 关键词二：婚房VS啃老 |
| 随着“80后”独生子女一代进入适婚年龄，天津市房地产市场上婚房的需求不断增长。但是在房价持续走高的今天，婚房已经成为爱情的绊脚石，同时也或制约、或改变了很多年轻人的婚恋观。[详细] |
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| “先买套房再结婚”已经是人们心中根深蒂固的观念，但是随着房价的攀升，刚工作不久的年轻人要靠自己买房是非常困难的，于是急剧责任感的父母们不惜拿出自己半生的积蓄来为子女买房结婚，一种新式房奴——“啃老族”诞生了。[详细] |
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| 眼下，年轻人结婚“啃老”已经越来越普遍，在2006～2007年度中国国际婚博会公布的《中国结婚产业发展调查报告》显示，有47%的新人结婚费用的20%～60%来源于父母支持。其中更有14%的新婚青年，其结婚消费的80%～100%都靠父母资助。很多人提到“啃老”是无奈之举，客观原因固然有，但拥有高学历的年轻人首先应该学会如何理财，根据自己的实际情况适度消费，不然照这样下去，估计得“啃”一辈子“老”。 |
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| 关键词三：以房养老VS异地购房 |
| “以房养老”是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。能有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，同时可以将养老保险、社会保障与购房养老相结合，形成保险金从养老中来，到养老中去的新型循环机制。[详细] |
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| 以往，大连、海南、青岛等自然环境优美的地区是传统的休闲度假异地购房的目标城市，但近两年这些城市房价快速上涨，威海等三线城市逐渐成为热点。天津的开发、开放吸引了越来越多的外地人到天津来买房，与此同时，天津市居民异地投资房地产的欲望也日渐上升，掀起了一股强烈的“异地购房”潮。[详细] |
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| 通过保险机构以“按月付款”方式购买老年人身后的房屋产权，帮助老人实现“以房养老”，这一流行于欧美的模式今年10月将首次在我国推出，有人认为以房养老推出恰逢其时，是80后的福音，但也有人表示怀疑，认为“洋人”的养老方式在中国会水土不服。其实异地购房也是以房养老的一种方式，只是异地购房相对来说风险比较大，是一种冒险的养老方式。 |
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| 关键词四：合作建房VS小产权房 |
| 天津自打合作建房第一人———刘格学开始“张罗”以来，已有1年有余的时间。8月合作建房者还称，地块儿已经选好，住上“老百姓自己的房子”似乎时日不远。可好景不长，9月中旬，发现洽谈地块的规划将要调整，经公司董事会决定暂时放弃目标地块，在新项目确定之前先行退回合作人集资。紧接着10月就开始取消专用账户，770万元集资款回归原主。[详细] |
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| 小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以被称为“乡产权房”、“村建房”，又叫“小产权房”。虽然国土资源部负责人已明确表示小产权房不合法，但一些小产权房项目仍在变换着各种形式销售，成为一个灰色的监管区域。[详细] |
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| 不论是“合作建房”还是“小产权房”都是高房价下百姓买房难的产物，其共同的卖点都是低价。天津个人合作建房虽然失败了，但是却给人们提供了一种新的住房模式，值得借鉴；小产权房因为没有产权而不合法，但国家正在通过各项政策的调整对其加以规范，相信不久小产权房也会走上有产权的轨道。 |
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