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自从今年9月央行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以来,第二套住房的认定标准一度成为社会各界争论的话题。日前,央行和银监会终于公布了确定“第二套住房”的统一标准,但是,这个新标准比此前大多数银行自己制定的临时标准都要严格。
“第二套住房”早被“盯”紧央行对第二套房贷严加控制,并非是“一时兴起”。早在2003年,央行就发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,提出对购买第二套以上(含第二套)住房的,应适当提高首付款比例。
今年9月出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》又规定,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。
现在央行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,对“第二套住房”的界定作出了比较明确的规定。
比“临时标准”更严今年9月《通知》发布以后,各家商业银行都制定了自己确定“第二套住房”的临时标准,而此次出台的“统一标准”则比各家银行的“临时标准”严格了许多。据了解,许多银行的“临时标准”是以个人为单位确定是否是“第二套住房”,对于申请住房贷款时已结清的贷款房产也不计算在内。
而在此次公布的统一标准中,不仅明确规定以“借款人家庭”(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数,而且如不能符合相关条件,已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录,不论贷款是否还清,再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款时,都要按照第二套房贷政策执行。此外,以往没有包括的住房公积金贷款此次也包括在内了。
银行:等待细则出台据了解,新标准在正式实施之前,各家银行还要制定具体的实施细则,并进行报备,而这可能还需要一段时间。
在日前召开的加强商业性房地产信贷管理专题会议上,银监会副主席蒋定之要求各银行业金融机构要以法人为单位制定商业性房地产信贷管理的实施细则。细则既要符合文件精神,又要具有操作性,尤其要制定借款人信息资料的收集和信贷审查工作的规定,对借款人提供的个人住房信息、收入信息、家庭信息的真实性要有严格的审查甄别措施。
《补充通知》也要求各商业银行制定具体实施细则,并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。
有市民表示,感觉近来银行办理个人住房贷款的速度比以前慢了,那么明年再贷款买房,会不会更难?
业内人士表示,目前央行正在花大力气抑制货币信贷过快增长,银行也在逐渐放缓放贷的脚步。现在央行加强了对于第二套房贷及多套房贷的控制,银行将更侧重于满足购买首套自住房的市民的贷款需求。这一点从央行此前发布的《通知》对于贷款首付款比例和贷款利率水平的规定上也可看出来。
市民:新标准仍有疑问
婚前财产如何规定 公积金首付是否上浮
在了解了界定“第二套住房”的新标准以后,有市民表示对于新标准还有疑问。
比如为何特别强调了“未成年子女”?银行人士解释说,这主要是因为在计算家庭人均住房面积时,未成年子女要计算在内。在审批住房贷款时,银行会要求申请贷款的市民“有稳定的职业和收入,有按期归还贷款本息的能力”,这一点未成年人一般是达不到的,只是有些家庭考虑到遗产继承的问题,将未成年人也列为房产的所有人之一。
新标准中,家庭成员并未将“已成年子女”包括在内,那么“已成年子女”贷款买房要怎么算呢?银行人士表示,如果已成年子女的父母已经贷款买房了,那么等到已成年子女为自己贷款购买婚房时,仍然可以算是首套住房。如果两个年轻人准备结婚,一人贷款买了一套住房,这两套房子都可以算首套住房,这样二人结婚以后就会拥有两套住房,而新标准并未对“婚前财产”作出规定。
新标准规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行,但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果”。那么如果市民贷款购买一套住房以后,又打算将其卖出,然后再买一套更大的住房,或者是由于工作、上学等需要卖房搬家,再贷款买房时要怎么算呢?银行人士表示,对此建设部将于近期出台相应的指导意见,其中可能会对此有所说明。
如果市民已是第二次贷款买房,申请公积金贷款时,是否也会遇到首付比例提高、贷款利率上浮的问题?银行人士表示,这还要看公积金中心出台的细则而定。
一项有18万多人参与的网上调查显示,赞成第二套房贷首付提高至四成以上的人超过74%。但在采访中,仍有市民对新标准表示“不满”。一位先生告诉记者,他曾为退休在家的父母贷款购买了一套住房。现在他自己准备结婚,如果再贷款买自己的婚房,按新标准来说就要算是第二套住房了。
还有市民表示希望在计算人均住房面积时也能将父母、祖父母等计算在内,因为几代同堂的情况并不罕见。此外,“两地婚姻”的住房问题也不好解决。