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商品房因质量问题引起的纠纷在商品房买卖纠纷中占很大的比例,商品房纠纷依旧是投诉的热点。根据省消费者协会的统计数据,2007年我省关于房产的投诉案例有780例,其中房屋质量问题最多,为386例;而杭州市消费者协会的数据显示,2007年共受理房屋投诉155件,其中房屋质量问题、延期交付、交付结果与商品房合同不符、周边环境发生变化等都是投诉的热点。
在商品房建筑施工工程中,不法商家、建筑商为了节省成本,采用不符合规定的建筑材料,或者由没有建筑施工项目资质的施工队伍进行建筑,这些因素都直接导致部分商品房质量低劣。商品房的质量影响到使用者的人身财产安全,如有差错,后果将不堪设想。
相关案例王先生一年前在某小区认购了一套商品房,在开发商如期交房之后,王先生委托装修公司在对自己新房进行装修的过程中,发现主卧室顶部墙角有一小段不起眼的裂缝,同样,在紧贴着主卧室隔壁的卫生间顶部也有一小段裂缝。三个月后,楼上住户在装修使用卫生间的时候,王先生发现新装修的卫生间顶部裂缝有明显受潮现象,并且裂缝存在长度增加的趋势。王先生认为自己房子质量有严重问题,要求开发商给个说法。焦点宁波房地产网
律师点评此案例中,开发商应针对商品房质量问题的严重性分情况承担保修或退房以及赔偿损失的责任。
一、开发商应该对商品房的普通质量问题承担保修责任。为维护消费者的合法权益,我国政府先后颁布了《城市房地产开发企业经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。这些房地产法规规定:房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售的商品住宅承担质量责任的法律文件,应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。商品住宅售出后,委托物业管理等单位维修的,应在《住宅质量保证书》中明示委托单位。
依照法律规定,商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。正常使用情况下,各部位、部件的保修内容和保修期为:屋面防水3年;墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年;管道堵塞两个月;灯具、电器开关6个月;供热、供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限由供需双方自行约定,房产商可以延长上述保修期。
二、如果商品房主体结构质量不合格,后因质量问题严重影响居住,开发商应当承担退房并赔偿损失的责任。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第12条和第13条都有所规定。
如果该商品房主体结构质量不合格,购房者有权要求退房。不过,购房者首先应该向工程质量监督单位申请重新核验,如果确属主体结构质量不合格,房地产开发公司应当办理退房手续,返还购房款,并应当就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。
如果该商品房因质量问题严重影响正常居住使用的,购房者也有权要求退房并要求赔偿损失。
如果该商品房是主体结构以外的部分存在质量问题,未严重影响正常居住的,那么购房者只能要求开发商负责进行维修,而无权要求退房。当然,因维修致使房屋原使用功能受到影响而造成损失的,开发商应当负责赔偿损失。
因此,在本案例中,王先生可以先申请《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验,如属于房屋主体结构不合格,王先生有权要求退房并要求开发商赔偿损失,如不属于房屋主体结构不合格,王先生有权要求开发商维修并要求开发商赔偿损失。