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“规范的管理必然带来房价的上升,违规操作则有利于遏制房价迅速上升”,对于本报连续报道的“保定无证售楼大行其道”问题,一位不愿透露姓名的开发商向本报记者抛出了他的奇谈怪论。
开发商:“规范了我们就得涨价”这位开发商说,规范管理导致我们的投资回报率急剧下降,这是房价越来越高的一个重要原因。以往开发商拿到土地大多通过协议方式,比如说,价值1000万的土地,可能只须向土地所有人预先支付10%的费用,启动资金只需要100万元,就可以进入开发销售阶段。然后开发商面向市场售房收钱,卖得房款3000万,其中900万付剩余土地款,1100万支付建设工程款,最后利润为1000万。先期启动资金100万,利润1000万,其投资回报率高达10倍。
土地挂牌公开拍卖,开发商必须向政府付清地款之后才能拿到土地。同是价值1000万元的土地,启动资金至少需要1000万元。如果拍到土地后立即卖房,仍卖3000万元,利润1000万元,其投资回报润率仅为100%,减少了9倍。要想再达到原来10倍的投资回报率,房价就得涨5倍。
如果完全执行国家预售许可证制度,投资回报率会进一步降低。因为不仅要支付1000万元的土地款,还可能要支付相当一部分建筑款,至少得一半吧,500万元左右,之后才允许公开出售,总投资则达到1500万元。如果仍卖3000万元,利润1000万元,其投资回报率仅为60%!