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前一场积雪尚未消融,又一场“大雪”扑面袭来。房地产业的寒冷指数正在进一步升级。
12月18日,央行在官方网站上公布了央行副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的内部讲话。此时,距离“第二套房”《初充通知》出台仅仅一周。
刘士余在讲话中指出,“要坚决取消转按揭、加按揭贷款,不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款”。
刘士余认为:“转按揭和加按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动,在经济上行、房价持续上涨的环境下,极易放大住房信贷规模,且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市,增加了银行潜在风险,加剧了房地产和股市泡沫成分。据有关部门调查分析,截至2007年8月末,16个城市主要金融机构个人住房转(加)按揭贷款余额约410亿元,是去年同期的3.5倍。”
“此次讲话是从窗口指导和信贷风险提示的角度出发的。以前银监会也有指导意见,对房贷业务进行分别监管。”央行办公厅新闻处工作人员表示。
央行令旗一挥,波及者甚众。“首当其冲的当然是房地产中介机构,而最终的压力会传导到楼市投资者身上。”中介分析人士指出。
值得注意的是,此次央行叫停转按揭是以领导讲话的形式出现,并没有以具体文件形式出现,这也让中介机构、商业银行乃至央行内部对限定内容存在一些争议。
转按揭禁令
“实际上,对于银行转按揭贷款这一块业务,之前银监会已经有过禁令,只不过一些商业银行认为个人住房贷款是优质资产,为了争取更多的市场份额,不惜采取变通、变相或违规做法。”一位商业银行人士指出。
早在2005年,由于个人房贷市场的活跃与稳定,银行开始抢占存量房贷款市场,并逐次推出了在上海和深圳普遍应用的转按揭业务。自2006年以来,监管层对房地产的调控力度加大,造成商业银行房贷市场的萎缩,到第三季度,在金融创新的名义下,各家银行竞相推出以“循环贷”、“净值贷”、“随心贷”、“存抵贷”等命名的房屋加按揭和转按揭业务,并以此作为争夺个贷市场的利器。
“转按揭业务在一些商业银行,如招商、民生所占的比重是较大的,一般占到贷款总量的60%~70%。”一位接近上述银行的人士表示。
转折点出现在2007年9月27日。当天,中国人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称《通知》),首次在政策层面对加按揭明言禁止。
通知的表述为,商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款;对已抵押房产,在购房人没有全部归还贷款前,不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。
“在转按揭房源中,约有70%的转按揭业务是为了获得加按揭贷款的同名转按揭,30%左右是购房交易类转按揭。”安家世行总经理杨大勇说。
同名转按揭贷款是指在非交易背景下,正处在按揭期间的借款人,为增加(减少)贷款金额或延长(缩短)贷款年限或改变还款方式并改变贷款银行而向银行申请的按揭贷款。以提高增加贷款额的要求的加按揭也是同名转按揭中的一种。
一位监管人士透露,加按和转按的主要问题是信贷资金被用于炒股、炒房,监管部门曾在现场检查发现,加按、转按的规模虽然不大,但银行对于借款人取现后的资金流向根本无法追踪,流入股市的资金比例比较大。