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先算明白每月多交多少钱
调控,令房贷骤然收紧:年内连续六次加息、第二套房认定与其首付、贷款利率上调……使得资金在这个冬季里显得愈加举足轻重。经历了加息最频繁的一年,对于众多贷款买房的市民而言,即将到来2008年,意味着将面临一次性消化六次加息所带来的负担。
到底要不要提前还贷?这的确是个难题。不还吧,今年房贷利率已经连续上调六次,而且11月份CPI涨幅6.9%,又让加息预期愈加强烈;可要是提前还贷,万一明年用钱怎么办?在货币政策从紧的大背景下,想从银行借钱肯定更加困难,而且要付出更多成本……面对这种两难,记者采访大连几家银行的专业人士为市民详解明年房贷攻略。
去年最后一次加息,5年期以上房贷的基准利率定格在6.84%,优惠15%后为5.814%;而在今年第五次加息后,5年期以上房贷利率拉高至7.83%,优惠15%后的利率为6.6555%。好在第六次加息对五年期以上房贷利率没有调整,要不还得增加。但即使这样,房贷老客户在明年月供也将一次性上涨近1个百分点。
对于这1个百分点的概念,可能无法直观让房贷族切身感受加息的真实压力。记者请有关业内人士给出方法,以便大家可以自己直接计算出明年月供增加额。
华夏银行大连分行个贷部有关人士:以等额本息还款方式为例,比如20年期的房贷,房贷基准利率6.84%时,1万元按揭额的月供为76.57元,而房贷基准利率变为7.83%时,对应的月供为82.59元。也就是说,20年期的每万元房贷因今年5次加息而引起的月供增加额是6.02元。以同样的方式测算出10年期、15年期、25年期、30年期的每万元房贷因今年5次加息的月供增加额分别为5.15元、5.6元、6.4元、6.74元。
按照优惠利率计算,比如10年期的房贷,房贷利率为5.814%时,1万元按揭额的月供为110.09元,而房贷利率为6.555%时对应的月供为114.34元,这样,执行新利率后,10年期的每万元房贷月供增加额是4.25元。以同样的方式测算出15年期、20年期、25年期、30年期的每万元房贷月供增加额分别为4.59元、4.91元、5.2元、5.47元。
通过这位人士计算出的每万元月供增加值,办理了不同年限贷款的市民,只要找到与自己年限相同的“单位增加成本”,再乘以实际贷款额,就可以得出加息后自己要增加的还款额。这里举个例子,某房贷客户按揭的是25年期56万元房贷,因其享受优惠利率,则计算月供增加值=5.2×56=291.2元。
不过要是客户选择的是“等额本金还款法”的话,就没办法套用公式直接计算出“单位增加值”。
提前还贷想明白?
这个月,“第二套”房贷细则一经发布,不少业内人士异口同声表示,这次政策够“狠”。就以普通市民来说,几种常见的买房行为都被“卡”住了。因为如果被判作“第二套房贷”,虽然看似只执行1.1倍利率,但相较于第一套下浮15%的优惠利率,实际要增加近30%,再加上还有面对未来强烈的加息预期,这需要付出多少利息成本啊!
“不管怎么说,现在享受的是优惠利率,以后钱也不好贷了。而且央行在第六次加息‘高抬贵手’,并未提高五年期以上房贷利率,这也说明央行的宏观调控也考虑到了‘房奴’利益。所以考虑提前还贷应该慎重。”业内人士建议。
能用钱生钱就没必要
“提前还贷可以少付利息,‘无债一身轻’,但却会失去投资稳定渠道获得更好收益的机会。”交行大连分行有关人士表示,现在无论是理财产品还是基金,带来的收益都要高于加息之后多付的利息。农行大连分行一位理财经理也表示,资本市场的火爆是目前提前还贷还未大量增加的主要原因。如果有钱,不如去投资,虽然已经连加五次息了,但是,多数客户平均每个月也就多还一、两百元,其实在投资上的收益还是高于多付的钱。
“我们许多房贷客户都是二、三十岁的年轻人,这些人面临着工作不稳定、下一代出生、赡养老人等个人实际情况,对自己的生活预期更要仔细考虑,要备足家庭支出以面对不同情况。”广发银行大连分行有关人士表示,如果资金宽裕,又没有明确的投资渠道的,可考虑提前还贷,如果是靠向父母亲朋借钱还款,那就并不可取,因为动用应急资金甚至父母的钱来还贷不仅会打乱原有的理财计划,背上沉重的心理和家庭经济双重负担,更会增加未来生活的风险。因此,提前还贷和不提前还贷,最重要的一点是要根据自身的支付能力和生活水平。
已还了六年也没必要
“还有一种情况,如果一笔房贷已经还了好几年,再提前还贷就相当于把‘低息贷款’还掉了,这样反而不划算。”招行大连分行有关人士表示,由于房贷利息是头几年还得多,后面越来越少,因此刚贷不久的客户提前应该划算。
他举了一个例子,20年期限的房贷,贷款方式是常用的等额本息法,如果还到六、七年时,就已经相当于还完总利息的50%以上了,而剩下2/3年限只要还另一半的利息。“这也相当于20年期贷款,如果已经还了六年左右就没必要提前还贷了。要是提前还了,就相当于把后几年优质的‘低息贷款’还掉了,并不划算。”