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2007年的楼市是一个喧嚣而浮躁的年份,“步步为营”的调控政策、“涨”声依旧的房价走势、加息、二套房贷、经济适用房体内循环等一系列楼市热点成为广大市民热议的话题……
土地增值税开启年度调控大幕
事件:备受关注的房地产市场在新年伊始便再次受到国家政策的宏观调控。1月16日,国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算,正式向企业征收30%—60%不等的土地增值税。
市地税部门有关工作人员表示,以我市大部分房产企业为例,此前他们的通常做法是,只要项目没开发完就一直拖着不清算。而即使开发完了,只要开发企业不注销,他们就可以用销售未完成为由拒绝清算。今后由于新规定中设定了期限,以后拖缴的行为就行不通了。
点评:开发商要为持有土地阶段的地价增值部分交税,并且囤地或捂盘时间越长,税负压力越大。这意味着开发商“囤地谋利”难以为继,将促使其将囤积在手中的土地变成市场供给。宏观调控又打出一记重拳。
房价坚挺市民无奈排队“抢”房
事件:4月28日,位于和平路与翟营大街交口的盛世长安项目一期开盘均价3580元/平方米,而到半年后的10月28日,一期项目“收官之作2号楼盛大开盘”时,楼盘均价已达到了5400元/平方米,半年房价涨幅超过50%,令不少市民瞠目。
去年以来,省会市民对于一路上扬的房价渐渐由惊讶到适应,对省会楼市来说,市内房价迅速从年初三四千元上涨到普遍五千多元每平方米的高价位,但买涨不买跌的心理仍让众多购房者趋之若鹜。今年七月,省会广安大街某楼盘一套豪华精装小户型公寓以7950元/平方米的价格一度成为省会房价的最高点。10月27日,位于桥西的金正·缔景城(查看地图)一套29层住宅更以7190元的单价成为省城毛坯房的领头羊。有关数据显示,二季度新建商品房销售中,石家庄以14.2%的涨幅位列全省之首。而在9月份,石家庄更是以3.9%的环比涨幅挺进全国第四。
“供不应求成为去年至今省城楼市的一大现象,市场完全表现为卖方市场。”业内人士纷纷表示,这一时期房价上涨的速度甚至连从业数年的职业经理人都有点拿不准,开盘时如何定价甚至一度成为经理人最见功力的考验,不少楼盘在临开盘前一天还在调价。
在房价疯狂上涨的同时,为买房彻夜排队的现象也成为今年楼市的一道风景,其中最具代表性的就是盛世长安项目。由于是省会首个落实“70、90”新政的小户型项目,在开发商的炒作下,很多市民为买房提前三四天开始排队等候。开盘当天,围了上千号排队买房的业主,现场一度失控,为保证现场的安全,开盘仪式最终被迫取消。是什么力量吸引这么多购房者,花几十万元仍近乎疯狂地排队下单买房?对于这一现象,部分业内人士认为是压抑了两年的购房力量终于释放。更多的人相信,股市的大牛市造就了楼市新的火爆,因为不少客户都是从股市获利套现后来买房的。为了应付应接不暇的意向客户,开发商开盘越来越像搞地下工作,不仅不打广告不宣传,还要预约、摇号,搞VIP会员制,然后闪电式开盘。即使你是VIP会员,能不能买到房子也只能在开盘后才会揭晓。
点评:“花钱买罪受”,成为不少排队购房者自嘲的口头禅。但看看省会今年飞涨的房价,购房者表现出的只能是更多的无奈。
经济适用房有限产权体内循环
事件:今年5月末,省会房地产交易中心一纸“停止经济适用房和单位集资建房过户交易”文件的出台,二手房市场经济适用房有关交易被迫停止,省会经济适用房政策将出现重大调整的消息开始在市民中引起强烈反响。
按照省政府下发的《关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的若干意见》,我市从10月份开始恢复经济适用房交易。但能进行交易的经济适用住房须同时满足以下两个条件:2007年5月1日之前取得预售许可证的项目;购买经济适用住房满5年。2007年5月1日以后取得《商品房预售许可证》的经济适用住房项目,实行“体内循环”政策。
新政的颁布,解决了经济适用房的购买标准、购买途径、产权交易、所属权责以及上市交易等一系列问题。
点评:住房问题是重要的民生问题,在房价居高不下之时,保障性住房的重要性也越发凸显。
《物权法》实施房产有望代代相传
事件:备受关注的《中华人民共和国物权法》于今年3月16日在第十届全国人民代表大会第五次会议上通过。其中涉及房产的相当一部分内容得到了法律程度上的明确。
自10月1日起开始施行的《物权法》明确规定了住宅建设用地使用权期限届满的自动续期;保护阳光权;小区车库车位首先要满足业主需要;不动产将施行统一登记制度,办理房产证将进入快车道;土地承包期限届满可按国家规定继续承包等。其中,“住宅建设用地使用权期限届满的自动续期”一条承认了此前最多只有“70年大限”的房屋有望“代代传承”。有助于提升房屋附加值,对商品住宅价格有催升作用。
跟《物权法》相对应,自10月1日起施行的新物业管理条例明确赋予了业主选聘和解聘物业服务企业的决定权,将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”,将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。明确了物业服务的主从关系。
点评:《物权法》的出台,让私有物业的保护提升到与公有财产相当的地位,对于房地产行业意义重大。
6次加息还款累计效应凸显
事件:从3月18日起,央行便吹起了加息的号角,接下来5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月21日,今年,央行已连续进行6次加息。虽然每次利率上调的幅度并不大,但是连续6次,累积起来还是让买房族暗自叫苦。
“6次加息后,目前,5年以上个人住房商业贷款基准利率从年初的6.84%上调到了现在的7.83%,即使银行执行下浮15%的下限,5年期以上房贷优惠利率也由5.814%上升到6.655%,上升幅度达到了0.841%”。于去年年底通过银行贷款买房的王女士表示,她买房共贷了20万元,期限为20年,按银行下浮15%优惠利率计算,去年月还款额为1411.48元,6次加息后月还款增至1509.51元,贷款人每月需多还98.03元。
据银行工作人员介绍,今年11月底还贷潮便提早来临,其原因之一是股市、基金投资风险增大,造成不少股民、基民纷纷撤资还贷;其二是今年来6次加息累计效应凸显,如果年内不提前还贷,明年1月1日起执行新的利率,将会蒙受不小的损失。
点评:利率上调,月供加重。对贷款购房者的心理预期作用呈现,投资购房行为将受到抑制。
土地拍卖竞争激烈新高频现
从去年开始,省会土地市场屡现天价地。今年6月5日,河北隆基房地产开发有限公司以土地总价1.95亿元竞得位于新石中路北、省冶金学校东的[2007]003号地块,地价已经折合到了553万元/亩!这比去年10月水泵厂地块创下的322万元/亩纪录,已经整整涨了6成多。
12月13日,在我市土地市场交易大厅,位于中华大街以东、石家庄车辆厂以南、信通花园(查看地图)以西、规划路以北,土地面积为41484.162平方米的009号地块竞拍现场显得异常激烈。该地块1.5亿元起价,不到一个小时的时间里,竞拍达100多次,最终,河北天山房地产开发有限公司以3.21亿元的价格竞得,合每亩地518万元;若去除5000平方米预留小学扩建用地,则高达587万元/亩,成为省会新的“地王”。
二套房贷货币紧缩抑制炒房
9月27日,中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷治理的通知。根据通知,对已利用贷款购买住房,又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
2007年12月11日央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,明确以“户”为单位执行房贷新政。
今年以来,提高第二套住宅首付比例、提高利率、紧缩银根、清查囤地囤房、限期开发、加大土地供应、征收房屋保有税收、调整住房供应结构等举措频频出台。在短短一年内,国家针对房地产行业的调控组合拳连续打出,尤其是“9·27房贷新政”发出全面紧缩针对房地产行业的贷款的信息,更表明了紧缩银根这一套在开发商头上的“紧箍咒”,将成为央行在未来较长时间内执行的一项政策。
房贷新政出台后,对省会楼市的影响已逐渐显现出来,近一个月来,省会楼市冷清了许多。业内人士认为,第二套住房从严认定,将有利于抑制省会楼市中一度高涨的投资需求。在某种程度上,持续趋紧的货币政策甚至有可能促使房地产行业发展向自住型市场过渡,引导房产消费的理性回归。
点评:房贷调控政策频出彰显央行收紧信贷资金链的决心,此举将使购房者更多地用自有资金买房,减少透支购房及投资冲动,降降楼市的“虚火”。
点评:“地价越来越高,房价怎会下降?”一些市民的话代表了众多普通百姓的心声。