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对于许多购房者来说,2007年的杭州楼市充满了戏剧性。沉寂两年之久的楼市,突然在5月份回暖,后不断升温几近沸腾,却又在11月下旬戛然而止。购房者中,低位进仓的赚得心花怒放,低点卖出的悔青了肠子,高位跟进的还没来得及高兴,却发现这拨行情已经结束,一时无所适从。
被新年气氛笼罩的杭州楼市,仍然处于敏感时期。在银行不断加息、提高第二套房贷门槛等宏观调控政策的影响下,楼市充斥着许多不确定的因素。连万科董事局主席王石也认为,此轮调控非同寻常,建议老百姓三四年后再买房。
未来这一年买套小屋结婚
李冰(外企白领,买房自住)
今年29岁的李冰是杭州下沙某外资公司的一位白领,因为工作出色,目前已是公司里一个不大不小的中层干部。李冰的男朋友,则是杭州某事业单位的职员,工作多年,收入稳定。
男大当婚,女大当嫁。交往多年的两人去年谈到了结婚的问题,而结婚离不开房子。“房子其实已经有一套,是我男朋友单位里分的,但是不能出售。”李冰说,房子在城南,属于许多人所说的“一线江景房”,可以看得到一点点江景。房子50多平方米,两室一厅,虽然不大,但是采光、通风各方面条件都不错,配套也好,生活很方便,唯一不好的是离李冰工作的地点太远了。
“我现在住在城东,每天上班也要四五十分钟。如果住到城南去,那更吃不消。”李冰说。结婚前,两人动了买房的念头。
只是买房的过程并没有想象中那么顺利。两人看过九堡的商品房,但那时正值楼市火爆时期,开出的价格每平方米超过了万元,总价超出了两人的承受范围。后来又去看二手房,还没找到满意的。中介公司的经纪人告诉他们,公积金贷款也很难了。两人只好暂时打消了购房的打算。
“今年房子肯定还是要买的,先看看贷款能不能放开吧。”李冰说。不过她还是有些担心,买了房就要过上“房奴”的日子了,两人的积蓄应付首付就所剩无几了。银行不断加息,每个月要付的按揭款又多了不少,生活品质会不会有所下降?
投资主战场从住宅转战商铺
王飞武(自由投资者)
“看情况吧,投资买房,似乎最近的风声比较紧。”王飞武,投资房产多年,在被问到近期会不会买房这个话题时,他这样表示。
“我现在投资的房子,商业用房占的比例比较大,有6个店面,大概600多平方米。住房只剩下三套,父母和我各住一套,还有一套绿园的,也打算自己住。”他说,从投资买房以来,已经卖掉了12套房子。
为何要把主要精力放在商铺上?王飞武说,跟住宅比起来,商铺风险更小,收益率更加稳定,同时空置时间比较短。“住宅出租很麻烦的,从上一个租客退租到找到下一个租客,中间会有比较长的空置时间。特别是高档住宅,租客经常会要求住进来之前重新装修,实在麻烦。”他说,商铺就好很多,常常第一天退租,第二天就找到了新租客,回报率也很稳定。
他介绍说,自己有一个在文一路的商铺,100平方米。买进时总价才40万元,现在每年的租金至少能达到10万元,三四年就回收了成本。
王飞武说,自己的投资策略属于稳健型。楼市疯涨的时候他绝对不会去追涨。“感觉要跟别人抢似的,那就让给人家吧。”他笑着说。
至于2008年会不会买住宅,他说,要看住宅的价格能不能达到自己心理价位。他补充说,投资的前提也要看这个房子适不适合自住,他会选择买一些自己也愿意去住的房子。
想换个环境买品牌房
方芳(高级白领,买房改善居住)
方芳说自己想要在2008年买房的理由很简单:“不想每天穿过大半个杭州城上下班。”
方芳住在杭州城西某小区里,上班却在武林广场附近。她说,虽然现在住的地方配套很好,但是每天上下班实在是一种折磨:“文二、文三两条路都在修,每天尘土飞扬,不堵车的时候上班45分钟。一堵车,说不定要一两个小时。”于是,换房的念头就有了。她说,已经在现在住的房子里待了5年,有点腻了,该换个环境了。
方芳买房的范围主要划定在杭州城东区块。“这个地方离公司比较近,更重要的是父母就住在附近。总体来说,离我的活动范围比较近。”几经比较,她看中了杭州城东的某个新盘,售楼小姐告诉她,开盘均价在2.5万—2.8万元/平方米之间,但是她又听到不少传闻,说这个楼盘意向客户比较多,有可能会开到3万元/平方米以上。
“如果到了这个价格,我就要考虑一下,因为我觉得它并不值这么多钱。”她说。
当被问到买房最看重什么,方芳表示,宁可买“大公司的小楼盘”,也不买“小公司的大楼盘”,尤其是不买那种做了一个项目就走人了的公司所开发的楼盘。
“这是我从自己买房的惨痛经历中得出的经验。”她笑着说,之前自己也买过几套房子,但是品牌、楼盘品质、物业管理各方面都不太好,虽然也升值了,但升值速度远远赶不上周边品牌好的楼盘。
专家发言
盘整格局已定 楼市可能放量
祝军华
(攻略营销机构执行董事)
2008年,楼市继续增长是肯定的,但今年是一个非常明确的盘整期。因为很多政策已经明确,而楼市冬天的预兆也有一些显现。
原因有三:一是国家宏观调控深化,开发商的自有资金能力和资金周转效率受到很大挑战,本地开发商感到很大的生存压力。已经进入杭州市场的资本大鳄将更务实,不会主动挑起土地价格竞争的战火。二是去年下半年呈现的“满城尽是万元房”的格局,超出了很多购房者的预期值,尤其是一些远郊项目的产品定位与定价出现脱节,需要时间来逐步调整或等待市场跟进,因此整个房价上升的幅度会减缓。三是去年年底杭州出台“3万平方米上市”的审批政策后,今年房源放量会很集中,市场在一定时期内会出现供过于求的态势。
总而言之,2008年的销售将出现冷热不均的现象。一些品牌、性价比各方面比较好的优势项目,将支撑市场主要的关注度,但质价不符的区块和项目将出现较为长久的滞销期,为减缓回笼资金的压力,不排除出现群体性降价的现象。
在土地市场上,2007年杭州出现了价、量激增的现象,土地楼面价接近、超过周边楼盘销售价的现象时有发生。但优势地块的争夺从来都是很激烈的,一般地块就不具备成为新地王的条件,但总体土地成本上升是不争的事实。从2007年来看,杭州商业地产用地价值被明显低估了,还有更多的开发商不愿意轻易介入商业地产领域,而挤在住宅用地的竞争上,这也是导致住宅用地一地难求局面的另一个主因。但2008年商业地产用地的关注将明显提升,价格也会出现上涨。
此外,2008年杭州楼市供应将放量,影响分几个层面,一是价格层面,房价在总体供应量充沛的格局下很难有非正常的爆发增长;二是主城热点板块均衡化,主城各个板块的供应面和量是历年最为均衡的,客户分流明显,有助于城市资源的分配和成长,加快整个城市配套水准的完善和提升;三是大杭州格局形成,将在明年出现主城区人口向大杭州范围内郊县市移居的现象,主城高价位的价格杠杆将使城市资源和人口重新分配,周边1小时交通圈内的临安、富阳、临平、萧山、德清等县级区块,由于优异的生态环境和完善的城市生活配置,成为主城区外移人口主要的流向地。