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近期,关于房地产市场拐点是否到来争论不休。其实,这是一个不值得争论的问题。目前状况是,房地产市场发展方向已到了拐点,但房价的拐点还未到来。
事实已经证明房地产市场方向拐了
2007年岁末,深圳中天置业老总携巨款潜逃拉开了深圳房产中介崩溃的序幕。在房价涨得最凶猛的时候,小小的深圳市房产中介全城地铺数量已超过1000家,绝大多数发展势态良好。目前,深圳房产中介大面积收缩,一些知名大型中介开始关门。
不仅深圳房地产中介进入寒冬,北京、上海、广州等大中城市的房地产中介日子也过的寒气森森。据报道,福州在去年10月份,平均一周倒闭一家中介。
房产中介本来就是房地产市场的晴雨表,直接反映房地产市场交易的活跃程度。中介倒闭已经充分说明房地产交易活跃期结束。
在新房交易市场中,一些开发商也深深地感觉到了寒意,近日,北京爆出有的楼盘最多打折40万。而更搞笑的是,一些开发商采取了掩耳盗铃自欺欺人的做法,利用赠物业、赠车、赠车位等方式悄悄地降价。日前,北京某楼盘竟然打出买房赠奥迪车可利用车款抵房款的做法。这种做法实在是搞笑之极,明明市场已经到了有价无市的境地,但这些开发商为了维持高房价的局面,死撑着不降价,利用赠车打折之流的手法欺骗公众。这些开发商真是聪明的过头了,以为公众都是无知的白痴!其实,开发商之所以这么做,在于内心充满恐惧,房价一旦转折,就意味着他们的好日子终结。
宏观政策校正房地产发展模式
在宏观层面,已经出台了一系列调控政策,这些调控政策的目的在于调整结构,稳定房价,保障供给。 2007年以来,调控房地产政策频频出台,但整个房地产在开发商利益集团的抵制下,同调控政策反向而行。最终的结果是房价越涨越高,严重地超过了普通百姓甚至是中等阶层所能承担的极限。
虽然开发商利益群体一再向公众强调,“房地产调控并不是为了打压房价,其主要目的是在于调整房地产结构,从而促进房地产业稳定发展。”但这些人有意无意地忽略了一个常识,房地产市场不稳定根源是什么?房地产市场不稳定的表现在哪里?房地产调控最终的目的在哪里?.......回答这些问题,都离不开房价问题。退一步讲,即使中央政府的目的不在于打压房价,而是稳定房价,或仅仅在表面上给公众作个样子实质上支持开发商利益群体。事实上,一些政策确实有这样的嫌疑。但无论如何,目前出台的政策确实有利于公众,尤其是关于房地产的金融政策。开弓没有回头箭,这些政策必将要贯彻执行。另外,中央政府也不会因开发商利益群体的利益而损害广大人民的利益,否则,就是不负责任的政府。共产党领导的中央政府无论如何也不会这样做的。再有,美国的次贷危机也给中国敲响了警钟,如果放任开发商利益群体为所欲为,一旦因房地产问题酿成严重的金融乃至经济危机,后果是不堪设想的。
因此,整个宏观政策是在矫正以高房价为核心的房地产发展模式。宏观政策的力量是强大的,这个政策必然使房地产发展模式转变,即房地产步入拐点。
房价的拐点并未真正到来
时至今日,不管任志强之流的开发商承认也好,不承认也好,房地产市场发展已经走到了拐点。即房地产业暴利即将终结,开发商依靠以前的发展模式已经行不通。
但是也必须承认,房价的拐点并没到来,房价将仍会在高位运行一年甚至更长的一段时间,但肯定的是,房价拐点的到来不会超过两年。
现在有一个认识误区,认为房价下降就是房地产市场出现拐点。而事实上房价和房地产市场是不同的。房价并不是说明房市的拐点出现与否的唯一判断条件,但房市出现拐点,房价会出现变化。房价和房市是两个密切联系但不是一回事。把房价如何看作是房市变化的唯一考量要素,肯定会发生误判。
出现这种现象。首先,房价上涨存在一定惯性,房地产市场发展出现了拐点,但房价拐点是滞后的。这正如太阳在冬至(12月22日)时候到南回归线,然后往北移,即南回归线是拐点处。但最冷的时候不是在12月22日冬至那几天,而是在过后的一两个月里。在中国北方一般在正月。因为热量的吸收和散发之间的对比还没真正发生改变。房地产市场和房价的道理也正是如此。
所以,房地产市场出现拐点并不意味着房价出现了拐点。相反,它可能还要延续一段时间。笔者判断,房价拐点真正到来可能是今年2008年的下半年或2009年的上半年,最迟不会超过2009年末。发改委公布在07年12月公布最新数据显示,07年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%,涨幅比上月高1.0个百分点;环比上涨0.8%,涨幅比上月低0.8个百分点。这个数据也说明了这个现象。房市拐点以来临,有价无市;房价仍直着,还在涨。大家主义环比涨幅,这个不起眼的数据很说明问题。
房地产出现拐点的根源在于房地产的畸型
房地产市场经过近十年的发展,到2006年、2007年已经到了疯狂的地步。开发商、一些地方政府、金融机构、炒房者、房产中介组成的开发商利益群体利用房地产作为盘剥工具,已经在近几年,尤其是在06、07两年时间内,凶狠地盘剥老百姓的财富。在房地产领域已经让老百姓严重地进行了财富透支,同时也严重地透支了未来。中下阶层已经在无力支撑这种高房价的局面了,即使政府不出台政策,高房价局面也难以支撑。
目前,面对这种房市拐了,房价还直着的时候,那些买房可能承受很大压力的人,至少不要在两年内买房。如果现在买房,一不小心就可能成为搏傻理论中的最后一个傻瓜!
另外,开发商利益群体也不会坐以待毙,他们会以种种手法继续欺骗公众,欺骗中央政府,采取新的花样维持高房价盘剥的局面。一些开发商会发出未婚女青年推高房价的奇谈怪论,干扰人们的正确判断。因此,博弈仍很激烈。
已经经历过严冬,难道还怕春天到来之前的一点寒风吗?
坚持不买房,不要成为最后一个接盘的傻瓜!