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北方网消息:对于天津08年二手房市场的发展前景,记者近日采访了天津中原地产三级市场部总监曹海滨先生,据介绍:作为天津中介行业的专业人士,曹总“很看好天津二手房市场的发展潜力,一方面市场会越来越规范,一些小中介的违规操作如收购、吃差价等现象会逐渐较少最后在整个市场上杜绝;另一方面,中介之间的竞争会更加激烈,洗牌会继续进行,成交量将主要集中在几个比较大的经纪公司。”从而促进整个行业的进一步规范,为客户提供更好的服务。
2007年市场两大特点
1、交易量有涨有跌 交易价格一直保持上升态势
07年的二手房市场尤其是买卖市场整体呈现上升趋势,其中以前三个季度表现的比较明显,在9月份达到了顶峰,月均成交量达到了7000多套。但进入10月份后,国家出台了对第二套住房的相关政策,利率和首付的上调,对整个市场的需求起到了抑制作用,从而导致成交量有所下滑。从数据显示看,10月份与9月份相比,同比下降了2-3成,进入11月份,又下降了2成,环比9月份,下降了4成。但从全年的整个市场来看,07年的天津二手房与06年相比,无论是从成交量还是成交价格都迈上了一个大的台阶,主要集中在前三个季度,而第三季度则成为全年的亮点。往年的“金九银十”的市场局面在今年没有明显的市场表现,反而是往年的淡季7、8月份成交量比较突出。在第三季度,二手房交易价格较前两个季度环比上涨了20%左右,达到了一个较高的点位。进入第四个季度,本是一年四季中的淡季,再加上宏观调控政策的影响,二手房交易量有所下滑,但相对比较平稳。纵观07年的二手房市场,从成交量上来看是有涨有跌,从成交价格来看,全年一直处于上升趋势,交易价格较06年环比上涨25-35%左右,所以07年的二手房市场可以用一个词来形容“价涨量跌”。
2、租赁市场差异显著 租金回报率降低
相比较出售市场,二手房租赁市场也呈现出了许多特点。尽管租金价格整体呈现上升趋势,但随着整个二手房市场价格的走高,房价增幅高于租金的涨幅,从而租金回报率在逐渐降低。07年同比06年有所下降,06年租金回报率整体在6-8%左右,而07年下降到5-6%左右。但随着10月份国家宏观调控的实施,一部分可售房源转入租赁市场,无论是供应量还是需求量都有所增长,租赁市场出现比较火爆的局面,租金价格有所上调,但房源供应量也比较充足,客户可以淘到令自己满意的好房子。从整个市场来看,月租金在3000元以下的房源受到市场的青睐,主要针对人群有学生、白领、还有一部分拆迁户;月租金在1万元以上的高端租赁市场也比较火爆,主要人群为外企的高管,而月租金在5000元左右的房源因配套等方面的原因在市场上形成一种“高不成,低不就”的尴尬局面,再加上市场上的客户群还不是很充足,因此这部分房源出租不是很活跃。整个租赁市场呈现出了“两头热,中间冷”的特点。
08年二手房市场预测分析
1、供应量
外环周边成为房源重点供应区
一手房即新建商品房市场是二手房市场的“晴雨表”,两者之间是相互影响的。通过07年一手房的整体供应量来看,城市中心的供应量较小,供应量主要集中在郊区,如北辰的瑞景、西青的中北镇、杨柳青、东丽的东丽湖、空港等区域,主要分布在外环周边。根据07年一手房市场的供应特点,外环周边将成为二手房的供应主力,成为整个市场的一个亮点,房源主要为5年内的次新房,而市中心的供应量会相对较少,尤其是优质房源的供应量会相对匮乏。房源供应量增多 选择空间加大
几年前由于商品房的供应量不多,开发商的土地信息不准确,产证不齐全,烂尾等问题的出现,直接影响了二手房市场。所以,二手房市场自03年起步至今,发展速度比较缓慢,市场相对不成熟。08年以后,天津市政府对于产证的下发将会有一个明确的规定,这使得遗留问题将会得到妥善的解决,另外近几年的期房都将在明年交房,因此自08年起,市场将会形成新建商品房供应量比较小,选择空间比较窄的局面。到那时,和商品房相比二手房可供选择的空间会更大,预计08年的二手房,从供应量上将会有一个大的提升,给购房者提供更多的选择空间。
次新房逐步成为市场主流
05年后的期房基本可以进入二手房市场的上市交易阶段,在08年这类房源将在市场上相应增多,这些期房的房型大多是120—150平米左右的两室、三室。虽然市场对于小户型的需求仍会较大,但供应量上还是以大两居和大三居为主。从房龄上看,5年内的二手房会成为交易主流,10—20年房龄的二手房其次。
2、成交量
成交量小幅攀升
从成交量上看,08年的市场成交量较07年应该会有小幅度上升,与07年相比不会出现质的突破,更不会出现大的“抛离”,如成交量翻一番等这样的市场情况是不会出现的。但因为天津目前需求市场还不是很饱和,改善性购房者所占比例较大,因此08年的二手房市场还会继续保持活跃的市场态势。
3、价格
从价格来看,08年二手房的价格会有小幅度的攀升,但上涨幅度不会像07年有这么大的一个幅度。主要原因:一是08年是奥运年,一些重大工程会停工;二是国家宏观调控政策的效果在市场上得到显现,国家政策紧缩会进一步继续,宏观调控力度会进一步加大;三是从天津市场发展空间来看, 06年、07年两年内房价的增幅已经占据了整个市场的较大空间,到08年还会出现小幅上扬,但不会像07年有这样一个较大的幅度。四是购房者的接受能力、购买力等还存在一定空间。
4、需求
08年中小户型仍是市场需求的主力,但因天津改善性需求比例较高,大户型在市场上也存在一定空间,也将成为08年市场的一个亮点和卖点。