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滨海新区的政策,这个我肯定没有天津的朋友更了解,直接承担着咱们生态城的开发,对开发区的政策还是更有体会。但是我想,肯定对天津的长远无论是未来20、30、40年发展我想这些好处都是无法用我们现在人的头脑来估量的。尤其我觉得天津还是有一个它的特殊性,既是不利的地方也是它有利的地方,总体的他的经济基础是雄厚的但是基于老产业、老工业,新产业相对来讲可能还有一个发展的过程,也恰恰是因为这一点,现有的房价水平,现有的整体价格水平还有很高的增长空间,经济的发展其实都是轮回的,今天你落后了,30年以后你就是发达的。今天我很先进,30年以后我相对落后了。所以我觉得我们还是用辩证的观点来看天津,站在这个角度看我觉得天津的发展潜力是无限的。
第四个是供需矛盾和价格的关系,在前面说的过程中也谈到了。当如果我们现在再说拐点的时候,说价格的拐点往下走了,如果我们这次拐点针对的是全国水平,我觉得可以在未来一段时间内进行验证是否真的是这样。
从刚才咱们第一位的北大的专家也谈到,现在的问题不是供大于求,现在的问题是供不应求了。而且存在着结构上的供不应求的矛盾加剧的问题,总量上供给是要增加的,北京市,去年10月份放了一批土地,12月份又放了一批土地,12月份的这批土地六百万平方米,10月份放的那批土地三百万平方米,条件都不错。但是如果这些土地早点进入北京的市场,北京市2007年、2006年相当长一段时间内,大开发上拿不着地,全跑外面拿地了,非常着急,像我们北辰这样的北京市的本地企业,我们这样的原来北京市的NO.1这样的大企业在2006年、2007年通过公开市场拿到的土地寥寥无几,北辰通过公开市场在北京市总共才拿到了两块土地,加在一起的规模还步入在长沙一个地区拿到的土地的面积的十分之一,长沙去年7月份大家可能在媒体上看到了,我们参加了长沙新河三角洲,就是湘江和浏阳河交界处有一块三角地这个地方,最后我们是92个亿拿到这个地,当然我们对这块地的发展是非常看好的,因为湘江和浏阳河没有重复性,中国就一个湘江就一个浏阳河这两块地方的交界处就这么一块土地,是非常看好的。但是反过来讲我们花92个亿到长沙拿地,其中也有一个原因,是因为像北京天津这样的区域,这些主要大城市土地供应量确实太小了。尤其是在召、拍、挂,是招标还是拍卖还是挂牌之间政府也在来回摆荡,一会儿是挂牌以价格取胜,一会是招标以综合取胜,同一个区域的土地价格,差距巨大。我记得十月份北京的大兴南城成交量块土地,一块地成交量两千八一平方米,一块地成交六千二一平方米,你们说大兴的地价应该是多少钱?这些价格的促成由于它的供给两没有达到足够的数量,使得每一次成交的时候都是一个个案,都是一个特例,都在这个决策的过程中有些背景上的特殊因素。不能形成一个充分竞争市场下的平均水平。
所以我觉得要想分析到底有没有拐点,至少要等到我们供给量足够大,供给的水平和需求的水平常态化,土地供需矛盾没这么突出的时候我们再来分析这个问题。
另外一个供给的结构上,供给的总量有可能增大,但是纯商品房的供给总量不但没增还有可能减少。如果把纯商品房,咱们认为是个市场化的产物,那么双限房和经济适用房还有廉租房算不算市场经济的产物。是不是应该纳入到市场经济的调节分为内,我个人观点我们最好把他们区分开。因为在任何一个国家房地产这种特殊商品,都不是百分之百完全靠市场调节,但是很清楚市场经济会调节商品房,社会经济调节保障性住房。在我们的社会主义市场经济的体系里面,应当有一部分社会经济所调节的内容这部分内容就是要保证社会稳定,保证社会基本的需求,尤其是中低收入群体,尤其是低收入群体的需求这一部分是由政府来直接调控,来解决的。市场经济调节房地产业,社会经济调节保障性住房。这样能看清楚到底房地产我们的供给是增加了还是减少了。否则把这两个混在一起说现在永远说不清楚。
政府说我们土地供给足够大,房价高跟我们土地供给没关系,建设部说竣工量足够大,房价高跟建设没关系。到底问题在哪?为了解决价格矛盾大批量的把商品房变成了(?)房,现在基本上都是开发一块商品房带20%、30%的返先房,廉租房,有的是带经济适用房,最后这个供需矛盾没法分析。
所以我觉得,现在到底说供给和需求到底是什么关系?现在我是处于一种悲观的状态。因为这两者之间的概念不清晰。
综合以上四点,可能和大家做交流,没有太多的条例性,也没有太多的理论依据都说的是个人的感觉,我认为拐点,如果非说现在出现了拐点,我觉得对于北京这样的城市来讲,他的GDP到2008年到了八千多美金,2007年是七千二百美金人均,他的拐点应该是一个高速增长和向稳定方向发展这个条件下变化的拐点,而不是往衰退期方面变化的拐点,更不会出现代化的平均价格水平出现一个由正变负的大逆转。局部的调整是肯定有的,包括一些个个别的楼盘,从资金需求的角度,从资金链不能满足大规模开发的角度,从银行欠的紧缩银根只能靠售房来解决资金需求这些企业来讲必须采取一些措施解决现在房子销售的速度问题。但是就作为全社会行业性来讲我觉得下降的可能是有的。
对于天津来讲我觉得更存在这个问题,天津肯定现在人均GDP水平在三千美金到到八千美金之间,按照国际关联这个水平支之间房地产业属于高速增长期,这是很多统计数据的结果。
最后,在新年伊始,能够来到美丽的南开大学和天津咱们北京的各界包括媒体的朋友们一起交流中国2008年的房地产问题我非常高兴,也祝大家新年愉快,身体健康,谢谢!