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长期来看房价过快上涨无人受益,即使房地产开发企业也不例外。另一方面,居民购房困难将导致行业和社会的关系紧张,不利于房地产企业的经营和发展。因此,万科拥护和响应为抑制房价的调控政策,在目前中国市场机制不成熟的状态下,调控有利于市场理性回归,有利于行业健康成长。而在实际经营活动中,万科也做了一些探索和努力,力争在保障投资者权益的同时,尽可能选择社会效益最好的经营策略。
“囤地”一词对行业上来说就是“土地储备”,是个中性词,没有贬义,就像火力发电厂储煤一样,是必需的,储多少同经营风格和财力有关,同经营道德没有关,亚洲国家的房地产公司普遍在乎土地储备的多少。万科是个例外,以土地储备(或规划中项目)不超过三年为限。至于06~07年出现的的捂盘现象,万科是坚决反对的。目前万科主流产品从项目获取到开始销售所需的时间仅为9-12个月,基本已经达到了传统施工技术下的最高速度。预计,到后年(2009年),随着工厂化技术在万科项目中的全面应用,这一速度将至少提高30%。,快速开发的利润率可能低一点,但是资产回报率却更高。从2004年起,万科的项目资源都小于未来两年的开工量,项目资源与未来两年开工量之比不断下降。今年九月底,万科的权益项目储备为1653万平米,而万科明年的开工量将超过1000万平米。
万科一直坚持快速销售的经营策略,今年前三季度销售量已经达到441万平米,销售金额达到368亿,既实现了自身的良好业绩,也为增加市场供应作出了一定贡献。实践证明,通过快速周转,像万科这样不囤地、不捂盘的住宅企业,可以实现更高的资产回报率,而且并不会影响公司的未来成长。
万科最近几年来获取的土地,一半以上是盘活存量土地。通过与南都、朝开、恒大、杭钢等合作伙伴的战略合作,万科累计激活的存量项目资源超过1000万平方米。万科的周转率现在比行业平均水平差不多高一倍,也就是说,把土地变成房子的速度,比平均水平要快得多。因此,这些土地都会尽快变成房屋,并供应给市场。