|
||||
国务院办公厅《关于促进节约集约用地的通知》下发后,由于担心房地产开发商土地储备因此受到消极影响,地产股遭遇大面积沽压。不过,在我看来,这未必不是投资者心态上的另一次过度反映,亦无法阻止地产股受业绩增长预期激励而继续走强。
就房地产项目开发周期而论,对土地闲置满一年和两年以上的开发商予以不同程度的处罚,其实算不上是很严厉的行政措施。由于类似的规定以往便存在,加上最近三年来囤地现象并不严重,并且有持续缓解的迹象,因此,此项屡屡重申的调控政策对未来房地产市场构成消极影响的可能性很小,即使有,也是颇为局部的。
依据国统局提供的数据,2004年,各地区房地产开发企业土地购置面积合计3.98亿平方米,当年开工面积合计为1.97亿平方米,前者为后者的2.01倍,表示那时的确存在较普遍的囤地现象。但进入2005年后,由于土地购置面积呈逐年减少态势,其中2005年为3.82亿平方米,2006年为3.68亿平方米;与此同时,当年开发面积呈快速增长态势,其中2005年为2.08亿平方米,2006年为2.66亿平方米;于是,当年土地购置面积对开发面积的比率快速下降,其中2005年降至1.84倍,2006年进一步降至1.38倍。估计该项比率2007年已降至1倍左右。这意味着,到目前为止,从大局看,国内房地产开发项目基本上已达到当年购置、当年全部开工的水平。如此说来,所谓开发商囤地现象仅仅是个别现象。
估计大家还记得,以近年来政府不断强化房地产投资调控政策为背景,市场曾流传所谓“地荒论”,意指可供开发商购置的土地面积无法满足其竣工以及销售的需要。
从某种意义上讲,国务院办公厅上述文件似乎暗示了加快国内房地产市场开发周期并由此促进供给增长以缓解长期存在的商品房供不应求问题的政策导向。例如,在明确规定金融机构对房地产项目约定动工日满一年、完成开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业应审慎贷款的同时,似乎为符合正常开工条件的开发商提供贷款支持开放了绿灯。
此外,对于个别存在囤地现象的开发商来说,无论是无偿收回土地使用权还是征收20%的土地闲置费,或者是增缴地价增值部分,都意味着开发成本的上涨。受此影响,开发商利用以往购置的廉价土地降低商品房售价的可能性基本上可以排除。同时被排除的,或许还包括所谓大开发商趁机收购廉价土地的可能性,毕竟政府不会允许满足处罚条件的项目逃避处罚的情形出现,同时土地二次转让价格也未必不会与当前市价趋同,而且几乎所有的大开发商都面临在有限资金筹措能力下加快开发周期的压力。
总之,地产股受上述政策影响将是非常短暂的。临近年报,决定地产股走势的主要因素无疑还是业绩。
顺便说一句,有人说遏制囤地对土地一级开发市场影响更大,但我倒是相信由此可以促进土地一级开发市场进入更加有序、健康的发展阶段,同时有助于缩短这一环节的开发周期。