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近日,国务院办公厅下发的《关于促进节约集约用地的通知》一文,打响了2008年国家针对房地产市场调控的第一枪。政策一经出台,对08年充满期待的老百姓自然是欢欣鼓舞;但是同时,也不得不考虑到,此次政策出台已是继2007年中央层面《关于加大闲置土地处置力度的通知》和《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》之后,在如何处理闲置土地问题上的第三份通知。前两份政策延续到目前未知尚未收到明显效果,此次出台能否达到预想效果?还是给本已陷入观望状态的2008年地产市场更添浓重一笔?
土地出让与商品房供应形成剪刀差《关于促进节约集约用地的通知》一文中规定:土地闲置满两年,依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
作为地产调控重要一环的土地政策,通过征收土地闲置费,将闲置土地迅速推入市场,是打击囤积土地的一柄利剑。长期以来,各地的土地出让与商品房供应面积之间存在着巨大的差距。以上海为例,从1988-2005年,上海出让的土地使用权面积共43666.37公顷、可建面积42131.96万平方米,但1986-2005年,上海商品房建设新开工面积和竣工面积仅分别为25698.58万平方米和22037.45万平方米。可建面积和商品房供应这两套数据有着近2亿平方米的差额。可见,大量土地牢牢把握在开发商手中。尤其是进入到2007年以来,随着国家对地根的收紧,以碧桂园、金地、万科为代表的大型房地产企业通过上市融资,再次加大囤积土地的土地力度。大批土地作为储备用地,严重影响到了房地产市场的住房供应。
政策做“面子” 地方落实才能补齐“里子”对储备土地征以重税,以分散其通过储备土地,推升房产上涨而带来的利润,同时促使其加速房产上市,平衡市场供需。这也是国家频繁出台政策对闲置土地进行处理的首要目的。
但是由于土地的掌控大权一直掌握在地方政府手中,地方政府对于作为地方主要资金来源的房地产企业一直没有严厉打压。上有政策,下有对策,到了政策的落实阶段,各地政府的执行力度却大打折扣。回头细数近两年出台的一系列政策,其共同点就是除却70/90政策属于硬性规定以外,其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中。中央政府出台的规定通常由最基层政府执行,基层政府由于既得利益或者政绩等问题在执行上并不尽如人意。很多政策出台的初衷很明朗,也很有力度,但是真正到了实施阶段,地方政府开始瞻前顾后,因为这样那样的原因或搁浅,或草草执行,能够显效的政策少之又少。
此次国务院《关于促进节约集约用地的通知》下发后,上海市迅速下发了填报《经营性土地一地一表》的通知,要求开发商详细上报手中土地2008年-2012年的开工建设计划,并要求说明地块闲置情况。这一措施无疑使得储备土地无处藏身。其他各地也相应作出了政策落实的反应。地方政府的落实才是各项政策能否显效的重中之重。一旦中央携手地方政府齐发力,2008年的地产格局,或将因此调控第一枪而开始转变。