2006年,每开发一平米可得利润≥3183元,当年总利润≥728.2亿元;
2007年,每开发一平米可得利润≥4376元(按年均房价10800暂估);
由于土地成本的平均增幅远小于房价的平均涨幅,暴利越来越明显。
⒈ 由于开发商是用至少两年前的地价开发,所以利润只会更高;
⒉ 由于开发商自有资金所占比例很低,所以投资回报率更是高上加高;事实上,房地产行业的投资回报率少于50%就没人做,普遍远超100%!在开发商这几年大赚、特赚的时候,有些老百姓也通过炒房赚了一些。但和开发商的暴利相比,老百姓炒房所得的收益率,也是太低、太低。
最近有不少人议论房价拐点,我在这里澄清一下“拐点”的“真相”!
所谓拐点,其实就是对于买房人来说,在这个时间点之后不宜出手。
或者更准确些,在这个时间之后买入的房屋,未来至少三年之内,很难通过卖出获益,也就是说,拐点其实直接影响的还是买房人。当然,由于买房子不再适合投资,所以,开发商的销售会受到一点影响,但这恐怕还不会很严重。
道理也很简单,就好象我们都相信中国难免有些官员会贪污,火车站春节难免会有票贩子一样,房地产的假销售,也是同样难以治理的问题。没有人买房子,开发商可以通过“做合同”来买房子,这些合同未必都是假的,有些也是找了朋友来“买”的,反正一套卖60万就很赚钱的房子,如果签约按100万卖出(实际还会远高于此),开发商就可以拿到70万现金,除了应得的利润,还能留下10万元,而按照20年申请的贷款月供不到5300元,只要2年内把房子转手,开发商就照样赚钱,而且平安无事。现在看来,由于老百姓的恐慌性消费心理仍占很大比例,2年时间对开发商来说足够了……。所以,大家对房价拐点要正确认识,不要盲目乐观,更不要简单的以为拐点出现,老百姓买房子就不难了,那样就太错了。
通过我上面的一些简单描述,大家对房地产行业的暴利有了一点了解,但这远远不够,因为,这还都是行业层面的暴利,具体到项目上,其暴利程度就更明显。
对于房地产行业的整个流程来说,针对某个具体项目,可以设置以下五级投资机会,每级的参与时间不同,可见情况不同,因此回报率也会完全不同。
第一级是项目初始投资,也就是土地一级开发,需要投资1000万,注册项目公司,之后与地方政府洽商,取得土地一级开发权,只要有基本的人际关系,配合充裕的资金,“规范”的操作,其实这一级的风险很小,而且容易控制。但由于是最早进入项目,投资回报率往往最高,通常一个项目做好,转让项目公司的获益至少是4倍,甚至是9倍,也就是说,投资1000万,取得项目开发权后,会有人愿意以5000万到9000万的价格认可你的前期投资,而收购项目公司股权。这时候不用直接兑现,用合作的形式转让大部分股权即可,既然认识到房地产行业的暴利,太早出局,自然是不明智的。
第二级是土地招拍挂,即以合作伙伴的身份投资成为股东,通过招拍挂拿到项目二级开发权,也就是成为开发商,需要更多的资金,这笔资金往往是几亿元,但获利也是很丰厚的。我们测算过的项目,如果按照房地产开发模式正常评估,这一级投入的资金,往往可以得到200%甚至300%的直接回报,以及今后每年10%-20%的永久性回报,也就是说,如果有基金或专业投资机构投入资金的话,在这时可以得到每投入100万,将来2年内收回300万甚至400万的直接回报,并且由于可以成本价持有项目的配套经营用房,将来还能永远得到可观的租金收益,每投资100万,每年大约可以分到10万甚至20万。这就是直接投资招拍挂的利润,也就是投资回报率。
注意,对于投资一级开发的初始资金,在这时通过股权的形式,可以取得与二级资金相同的收益,也就是说,投资的1000万,到这时变成了至少5000万,而这5000万,又可以变成1.5亿到2亿元的直接回报,而且永远带来每年500万到1000万的租金收益。这就是真正的房地产暴利。不过,从投资一级开发到实现这个收益,需要投入的工作量也是很大的,要承担一定的风险,客观的说,这个利润某种程度上来说也是合理的。
第三级是项目开发投资,往往我们会提到房地产项目的贷款或者融资,这些资金要求的年回报率往往超过20%,虽然不如第一级和第二级投入的资金回报丰厚,但也是非常可观的。我们说到的直接通过取得产权的形式,实现合作建房,其实也就是在这一阶段开始介入房地产项目的开发。对这一阶段来说,不可能还有第一级或第二级那样翻倍的暴利,顶多也就是80%,也就是投资15万,便宜12万,相比房地产开发商的暴利来说,可以说是小打小闹。但如果正确认识房价,投资时机准确,也可以获得非常可观的暴利。比如我们2005年发起的芍药居项目,当时的签约上限价格是6750元,而且共同拥有2300平米底商。事实上,后来那个项目的开盘价居然达到18000元每平米,对于初始投入的2500元每平米,每平米的收益也是上万元的。可惜,由于很多人当时并不认同6750元每平米的价格,也就是还没真正相信房地产行业的暴利,我们错失了这个良机。
第四级是购买项目一期房屋或者房号,这个或许有炒房之嫌疑,但我这里讲的,并不是对外销售那部分,而是通过关系或内部渠道,提前订房这件事,这也是房地产行业的暴利组成部分,毕竟开发项目到这时希望快速回笼部分资金,而且因此愿意给出一部分优惠,也就是让出一部分暴利。事实上,很多投资人都从这个环节得到过利润,具体我就不多说了,相信大家知道里面的一些情况。
第五级是购买房屋之后,以时间成本换利润,通过“装修或出租”享受增值收益,并可能最终转手卖出,获取一定的利润。当然,这一级别平均的利润最低,但也有人可以通过技术和宣传“化腐朽为神奇”,事实上,通过烂尾楼或烂尾房的装修和改造,一夜暴富的,也不是新鲜事。
以上五级都是可以享受房地产行业暴利的,但其平均投资回报率依次回落,至于普通老百姓纯粹买房自住,也有收益,但那种收益实在太低,按照投资理财的观点,房价房租比超过250倍,绝对不应买房,而房价收入比超过5倍,也不建议买房。毕竟市场有太多投资理财的机会,有限的财富要用到正确的地方。
用一个知名房地产大鳄的一条短信来总结这篇长文:
“人傻、钱多、速来”……
其实,被人说“傻”不可怕,怕的是被说的人还不自知。
房地产行业真的存在暴利,这是百分百的事实,别犹豫了。
如果您真的明白其中的道理,不愿意被人家当“傻子”欺负。
您其实也可以用您有限的资金和精力,参与房地产而获得收益。
毕竟,房地产行业将来的状态仍会是“人傻、钱多、速来”!