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08年楼市会是如何一种格局?
第一,购房者:08年将是购房好时机。
由于央行关于第二套房贷的新政,打击的对象主要是投资者和改善居住条件型的客户,因此,判断房贷新政的影响如何,就应该分析以上这两个类型的需求究竟占这个城市比重的多少。
以北京为例,从目前政府公布的数据来看,北京已登记的住宅超过520万套,也就是说,按照一家三口到四口的居住比例,目前已经有的住宅如果不考虑位置和舒适度,大约可以可以满足1600万人口的居住需求。而2006年北京市政府在统计公报中公布,2006年北京市常住人口为1581万人。也就是说,目前北京市已经登记的住宅是可以基本满足常住人口的居住需求的。那北京每年巨大的房地产购买需求主要从哪儿来?主要就是外地来投资的客户,以及北京市以改善居住条件为目的的购买需求,其次才是人口的自然增长。
正因如此,北京房地产市场的需求受央行第二套房贷政策的影响是非常大的,可以说,这个政策打击了至少50%的客户,这些人不但购房首付门槛提高10%,而且利率直接由原来下浮10%到上浮10%,利率差了20%,门槛和成本的急剧上升,加上由于北京近几年房价持续走高,自住需求客户相当大一部分已经被高房价排除在外,北京2008年市场将面临需求锐减的困境。与此同时,今年捂盘惜售的项目、因为2006年6月1日开始执行的“90/70”政策导致延迟进入市场的项目、北京市今年新开工建设的数百万平方米保障性住宅、因国土资源部限期开发政策逼出的供应,都将在2008年集中进入市场,明年北京供求关系会出现巨大的变化,笔者认为,肯定是供过于求,销售将同时面临市场低迷和竞争对手众多的双重压力。加上银根紧缩,开发商资金链压力倍增,大部分项目迫于回款压力,都将加大销售力度。所以,笔者认为,2008年上半年,北京的楼市基本上是新项目开盘价降低,老项目纷纷打折,但由于奥运利好的支撑,奥运前北京楼市上半年不会有大幅的降价,房价只会微调,而奥运之后,北京房价将迎来真正拐点。
而缺乏奥运利好支撑的其他核心城市就危险了,大部分开发商将面临资金链断裂的风险,预计至少两成的开发商将被淘汰出市场。而其他开发商则会迫于资金压力而降低利润逾期和售价,大部分城市房价将会有10%到20%的降价空间。而07年在高位入市的炒房者,在房价下跌和利率大幅提高、物业税即将出台的背景下,抛售套现将成为不得已的选择,购房者可能很大机会趁低入市。
第二,开发商:悲喜两重天。
早在8月,针对北京部分项目的持续疯狂提价,笔者就公开呼吁开发企业冷静面对市场,并预警如果楼市继续疯狂,半年内北京楼市拐点将提前到来。笔者的观点,是开发企业应该从长远的眼光看待房地产行业的发展及企业发展,但遗憾的是没有引起开发企业的重视,在市场越来越疯狂下,终于引来一系列严厉的宏观调控政策。
央行公布房贷细则之后,包括任志强、王石在内的开发商代表都在不同场合承认房价拐点已经到来。