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虽然2007年房地产市场仍处于趋紧的宏观调控环境中,但是北京二手房成交量仍然保持了强劲的增长趋势,全年的二手房交易量为9.5万套左右,相比去年的7.8万套,同比增长幅度为21.8%。而对于2008年北京二手房的交易量,总体来说会保持继续上涨的趋势,但涨幅相比2007年可能会出现一定的回落,预计2008年二手房交易量在9.5-10.5万套。这是因为三个方面:
首先,由于受到明年货币政策从紧的影响,银行本身的放贷规模将会出现缩减,这就直接减少了消费者的房贷供给,从而间接降低了消费者的购房能力,同时,房贷利率继续上升的趋势将会继续,消费者的购房成本也将进一步增加,这在一定程度上又会减少部分消费者的购房需求,从而会影响到二手房的交易量。不过,银行也是企业,也要以盈利为最终的目标,并且当前银行的主要收入还在于贷款与存款之间的息差收入,而房贷在银行的资产体系中,应该是最为优良的资产,不良贷款率是最低的。因此,银行对于房贷的发放预期依然是比较强烈的,虽然货币政策从紧会导致明年上半年的银行信贷发放放缓,但下半年各个银行如果明确自身还有一定的信贷规模可以发放的情况下,银行的房贷放款将会回升,预计下半年的二手房交易量相比上半年会更活跃。
其次,在2007年9月央行提高第二套房贷首付和利率政策的影响下,二手房市场交易双方心态已经形成一个新的“博弈”,即使买方的购房需求依然存在,但买房心态已经稍微缓和,对后市先采取观望态度,不急于介入;而卖方看好后市的心态没有改变,亦或是当前调控对于他们的压力亦在其承受范围之内,使得对未来预期价格的“折现”意愿并没有降低,从而出现了买卖双方对后市市场判断产生了分歧加剧的局面。同时,2008年北京奥运会的召开确实会降低消费者的房产预期,对于2008年北京奥运会之后的房产走势判断也将会持更加谨慎的态度,决定了许多购房者在8月8日奥运会召开之前会更多的选择暂时观望,而静观奥运会举办前后北京房产价格的走势变化来决定在哪一个时间节点进入房市,这些都会影响到明年北京二手房的交易量。
但是,推动北京房地产市场发展并不是以奥运会预期为唯一支撑要素,反而是奥运会的举办大大提升了北京的城市基础设施,改善了北京的城市居住环境,这对于住房需求是一个拉动;同时,在北京整体经济发展依然趋好的大背景下,作为国际性大都市的吸引力依然很强,吸引着大批的精英人士来京工作,从而会产生大量的外来人口新增自住需求,并且人们的生活水平会持续提高,使得不断要求改善住房条件的住房真实需求依然较大。特别是北京房产市场供不应求的状况在短期内很难扭转,价格继续上涨的动力依然存在,也就意味着明年的奥运会举办前后,当很多消费者所预期的北京房产价格并没有因为缺乏奥运会支撑而出现回落的情况下,许多原本观望的消费者将会开始迅速进入房产市场,二手房需求也将得到进一步放大,从而推动交易量的上升。
再次,政策趋紧,投资风险不断增加,促使部分投资者释放手中的房源,从而增加二手房供给,供需的匹配度可以得到提升,从而有助于交易量的上涨。
因此,整体来看,明年的二手房市场供需两旺态势将会继续,二手房交易量突破10万套也将成为一种可能。