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第二,随着收购中心地区成熟项目越来越难,投资者对于中心地区以外的项目(主要是工业物业)和具有较大重建和租金提升潜力的烂尾项目的兴趣有所增加。一个典型的案例就是摩根士丹利以2.468亿美元收购烂尾长达8年之久的东海广场一期。另外,上海作为中国在香港之后第二大集装箱港的地位,加之贸易和国内消费增长的推动,使物流仓储类物业的投资快速增长,并愈加受到海外机构投资者的关注。2007年有一项重大的物流设施收购达成。日本的新熙地株式会社收购了262,000平方米的保税仓库,以及用作未来开发的300,000平方米土地。
我们关注的另一个趋势是,周边市场上房地产投资信托基金(REIT)的蓬勃发展对上海房地产投资市场也产生了正面的的影响。尽管中国内地目前尚未制定有关房地产投资信托基金的法案,但是基于对上海经济持续增长的乐观预期,以及可为基金投资者提供更具吸引力的股息率的较高物业投资回报率,上海房地产投资市场仍是区内房地产投资信托基金的选择之一。凯德中国零售房地产基金2006年12月在新加坡的成功上市更引起区内投资者的关注。该基金的最初资产包由中国内地的7个零售物业组成,其中包括位于上海建筑面积达72,729平方米的七宝商城。虽然众多机构对将内地商用物业打包成房地产投资信托基金上市颇具兴趣,但在上海房地产投资市场上,物流仓储类物业目前为止是REIT的主要收购对象。AMB和丰树物流信托目前在物业证券化这一领域表现得最为积极。
尽管中央政府出台了171号文件,以针对不断上升的住房价格和大量海外资金流入内地房地产市场,并期控制在房地产领域的外商投资,从海外投资者2006年下半年在上海房地产市场的表现来看,171号文件的影响是温和的。一方面,降温措施的推出减却了短炒投机者的热情,另一方面,以长线投资为目标的机构投资者则继续活跃,他们针对新措施对其投资策略进行微调并增加股权投资的比重。
今年一季度,上海房地产投资市场的活动有所放缓,但我们发现海外机构投资者对于上海各种物业的投资机构继续保持着强烈的关注。而且,随着越来越多的股市获利资金部分回流房地产市场,加之国内保险公司以及来自欧洲、韩国、中东等更多机构投资者在对市场长时间调研后的进入,预计今年二季度起将有更多的成交涌现。
世邦魏理仕对上海房地产投资市场的未来走势充满信心。在中长期内,扩大的资金来源及拓宽的投资目标将成为上海市场的主要特点。除了已开始涉足上海的美洲、欧洲和东南亚机构投资者外,来自其它地区如澳洲和中东的资金,亦会加速进入上海,以赚取丰厚回报及币值上升的收入。此外,投资目标亦不再局限于传统物业类型和地点。有潜力的投资项目,如工业、酒店和基建等环节,以及拥有良好基础设施的非核心地段,将会是投资者为分散投资而加入其组合的新目标。拥有这两个特点,上海房地产投资市场将与其它成熟经济体一样,更富流动性,并成为全球物业投资平台中联系更为紧密的一个部分。
最后,大上海投资的定义在未来亦会有根本的改变。现时一加五的“大上海”概念(包括上海、无锡、南通、嘉兴和湖州),将随着第五条高速铁路、苏通长江大桥、杭州湾跨海大桥和沪杭磁力悬浮火车的相继落成,而扩展至其它于长江三角洲中上游的主要城市,即江苏省内的昆山和南京以及浙江省内的杭州和宁波。