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2007年“中天置业”老板携巨款潜逃事件,搞得整个房地产中介业,尤其是二房中介业很没面子,给普通民众的感觉是“黑心老板”咋就这么多,一脚迈进中介门店就感开始担心自己血汗钱的安全性。中国房地产中介业还值得相信吗,这个行业的明天在哪里?相信业内外人士,都或多或少地会心存这样的疑问。
平心而论,中国房地产中介业的市场秩序确须整顿和改善。尤其是二手房中介业,具有一个鲜明的行业特性,市场活跃时大量的门店涌现出来,市场低靡时,又有很多门店纷纷消失。近几个月深圳地铺倒了一大片,其实2005年楼市下调时上海也这样。我国二手房中介企业的抗风险能力较差,一旦遭遇市场调整,便会使一批企业破产或退出行业。在激烈的市场竞争以及市场潮起潮落的背景下,由于缺失了成熟的市场监管体系,个别老板在资金链出现危机的情况下,“狗急跳墙”实难避免。
但不能因几只老鼠坏了一锅粥,从此不再相信所有的炊事员。事实上,中介服务业在我国房地产市场中的戏分很多,地位也很重要。这个行业注定要在曲折中快速向前发展,无论政府、业界、民众,都应充分看到这一点。比如,易居中国今年在美国上市场后,业绩突飞猛进,最近又与万科、恒大、建业等地产巨头结成了战略合作伙伴,全国房地产中介服务业的龙头地位日趋稳固。
从某意义上讲,我国房地产中介服务业还处于初长时期,就如同一个顽皮的小孩子,身上毛病一大堆,但焕发着勃勃生机,憋着劲地发育、成长,充其量,他也就是个“坏小孩”,需要大人的指点与教化。接下来,笔者还是全面分析一下目前我国房地产中介服务业作用与问题,以及国外相关经验对我国房地产中介业未来发展的借鉴意义。
首先,房地产中介服务业的行业作用 第一、有助于消除市场参与主体间的信息阻隔。随着社会劳动分工和专业化程度不断提高,每个行业中专业人员与非专业人员之间的信息分布的不对称性都在不断扩大。现实中的房地产市场也是运行在不完全信息条件下的:信息的传播、接受、处理和存储都要花费成本,而市场通信系统的局限和房地产市场参加者施放市场噪音等客观和主观因素的影响,也会阻碍市场信息的交流和有效传播,从而导致信息不对称。面对房地产市场上各种不确定性带来的风险,作为产品生产者的房地产开发商一方面要选择合适的风险转移机制,另一方面就是要充分地获取市场信息,以减少不确定性本身。另一个重要的市场参与主体,消费者面对房地产市场严重的信息不对称局面,更需要通过中介结构来获得市场信息,进而完成市场行为。代理企业提出“前期介入”和“全程营销”的概念和理念,开发商等市场当事人会与房地产营销代理企业建立委托-代理经济关系,从而大大减轻信息盲点,对开发决策起到辅助作用。 第二、房地产行业体系内重要参与主体之一。随着我国房地产行业从土地运营模式主导逐渐向金融运营模式主导的转变,行业专业化要求越来越高,国内房地产开发商的角色在客观上有了转型要求。开发商不再需要是全能的,一些房地产开发商将转型为专业房地产投资商、运营管理商和品牌建造商,成为开发各环节的组织者,同时引入包括房地产营销代理在内的专业咨询策划机构,各自发挥强势资源,共同完成房地产品从前期策划、规划、中期建造和后期销售以至物业管理等整个生产流通服务过程。在这种情况下,各种咨询营销等中介机构已经成为房地产行业内重要的参与主体。 第三、提高经济效率,推动产业进步。对房地产业而言,中介服务可以促进房地产专业细分,提高房地产业的专业水平和竞争力,推动行业进步。房地产项目投资巨大,并且一旦建成,就很难进行实质上的改变,不仅开发商需要承担巨大的市场风险,社会和城市发展也承担了一定的风险。在房地产营销代理行业没有发展起来的时候,房地产开发商还只是专注于产品,主要面向建筑商,对消费端缺乏重视,市场上的结构失衡现象非常严重,导致大量房子不符合消费者需求而积压,社会资源严重浪费。房地产中介服务业的一个重要功能就是通过自身对市场信息的准确把握、专业的分析判断和策略运用,帮助开发商打造出符合市场需求、符合社会需要的房地产产品,制定出市场可接受的价格,促进市场的供需结构平衡,提高社会资源配置效率。 第四、增加项目价值,降低开发风险。成功的房地产营销不是单纯的销售,而是一个完整、系统的操作过程。房地产营销作为一项综合性的专业,虽然没有固定的模式,但却有一个贯穿于项目开发的全过程,它包含着从项目前期介入(选址、立项)→可行性研究→项目策划→营销策划→执行计划(竣工、销售)→物业管理。在这个全过程营销的过程中,几乎每一个环节都与开发商的职责、职能密切相关,好的营销代理企业应该都能对开发商职责提供支持,对开发商的工作成果进行提升。在项目营销和代理过程中,营销代理公司要综合考虑发展商短期和长期的利益,注重对营销成本的核算和营销效果(长期和短期)的控制,并对营销的投入和产出拥有一套精确的计量系统,从而为发展商提供长短期价性比最高的营销组合。代理商凭借自身建立的客户关系网络,具有比开发商更强的销售能力。