|
||||
9月27日,央行发布通知明确,对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。此次央行提高购买第二套住房的首付比例及贷款利率,旨在进一步加强对房地产市场的宏观调控。
受奥运效应的影响,本季度大部分酒店服务式公寓上调了租金报价,并减小了对签订长期租约客户的优惠幅度,致使本季度北京酒店服务式公寓的平均租金达到180.2元/月/平方米,上涨3.6%。另一方面,尽管北京今年已新增酒店服务式公寓近千套,但随着奥运的日益临近,市场吸纳速度亦有所提高,旺盛的市场需求致使本季度北京酒店服务式公寓的空置率继续下降5.1个百分点,到达18.2%。
由于大部分高档出租公寓的业主并没有在年底出租淡季的时期内调整租金报价,本季度高档出租公寓市场的平均租金基本保持稳定,维持在111.5元/月/平方米。另一方面,位于朝阳公园板块的万科东第项目于本季度开始对外出租,该项目凭借其优越的自然环境、便利的交通条件迅速提升了入住率,并未对高档出租公寓市场的空置率产生太大影响。本季度高档出租公寓市场的平均空置率下降了0.6%,达到15.2%。
别墅的租期较长,一般为两年,租金报价亦比较平稳,因此本季度北京出租别墅市场的平均租金依然维持在133.4元/月/平方米。而值得一提的是本季度市场对于高档出租别墅的需求尤为突出,年初入市的新项目如位于顺义别墅区的丽嘉花园别墅、观唐别墅等,在经历了一段时间的客户积累后,入住率在本季度有较大幅度的提升。得益于此,市场平均空置率在本季度下降明显,为13.7%,降幅达到11.9%。
北京酒店服务式公寓在经历了今年1至3季度的供应高峰后,本季度暂无新增项目。新增供应主要集中在高档出租公寓方面,例如位于朝阳公园板块的万科东第。
在北京投资环境日益改善与奥运效应的带动下,越来越多的跨国公司在北京设立总部或分公司,外籍管理人员对于北京酒店服务式公寓的需求也出现较快增长。需求的快速增长同时刺激了各大酒店服务式公寓供应商纷纷在北京设点,预计下季度,北京又将会新增两个酒店服务式公寓,分别是星狮集团的辉盛庭与万豪集团的琥珀居。预计这两个拥有知名品牌的项目将会拉动下季度北京酒店服务式公寓市场的平均租金继续上行,但平均空置率将暂时上升。
随着奥运会的临近,预计明年第一季度市场对于北京高档出租公寓的需求将会增加,大部分业主对于明年起租的长期租客的租金有可能进行上调。另外,分别位于燕莎板块和第二使馆区的US联邦公寓和海晟国际公寓五期预计将于下季度对外出租,由于这两个项目具有一定知名度且地理位置优越,相信出租价格将会高于区域平均水平。因此,预计下季度高档出租公寓市场的平均租金将会改变平稳走势出现上行,平均空置率则会因为新项目的入市出现短暂的上升。
伴随近年来别墅市场的快速发展,市场需求亦发生着变化,租客们对于别墅项目在自然环境、建筑设计、居住品质及物业管理等方面的要求越来越高,而在国家禁止别墅用地审批后,市场上能够满足租客各方面要求的高档别墅项目越来越少,出租供应量日益趋紧。另一方面,携带家庭来京任职的外籍高级管理人员对于北京高档别墅的租赁需求则越来越大,并且他们所需别墅单元的房间数量也从原来的三间增长的四间甚至五间。预计北京别墅市场上的这种供求关系将会持续较长一段时间。因此下季度出租别墅市场的平均租金预计有望继续小幅增加,空置率则会继续保持稳定。
受连续出台的宏观调控措施,特别是近期的房贷新政的影响,高端住宅销售市场上存在一些观望气氛,但由于入市新盘在数量、环境、品质方面的优势,本季度高档住宅成交量并未出现明显变化。而另一方面,由于目前大多数开发商对北京高档住宅销售市场仍然保持乐观态度,市场预期良好,因此本季度高档住宅市场的平均售价依旧呈现出上升的趋势。
由于限外政策频出,越来越多的外资机构正在试图改变其原来直接投资的策略,而选择与国内开发商结成战略合作关系,曲线投资。另一方面,融资渠道越来越宽的国内开发商也在积极寻求优质物业,创造投资机会,以期提高资金利用率,获得投资回报。可以看到本季度发生的两宗投资成交均是由国内开发商促成的。
本季度是销售市场的淡季,但北京高档住宅市场的新增供应量并未因此有所减少,新增供应主要集中在亚运村区域。该区域凭借日益改善的基础设施、交通状况、稀缺的园林绿化环境以及众多知名品牌开发商的进驻,发展速度与区域价值正在全面提升。
预计下季度北京高档住宅市场新增供应将会增加,入市新盘将主要集中在东长安街板块。而受中国传统节日春节的影响,预计下季度市场成交量将会出现小幅下降。从近期市场表现来看,区域优势明显、环境优越的自住型高档住宅项目仍将成为市场的需求热点。