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岁末盘点即将过去的2007年房地产市场,在宏观经济持续快速增长、通胀条件下的实际负利率、人民币加速升值、A股强势牛市等背景条件下,房地产行业呈现全局性加快发展的局面。具体到北京来看,价格上涨已远远超出大多数业内人士年初的预计,而这似乎只能从人民币升值带来国内资产价值重估的金融角度,予以部分合理的解释。
展望2008年,由于国内外宏观经济及金融环境存在极大不确定性所带来的风险,以及从当前紧缩货币政策、严格土地管理、加强税收力度、加大政策保障性住房供应等措施来看,2008年北京房地产发展形势不容乐观。普涨局面肯定要受到抑制,市场将出现明显分化。具体来看主要表现在以下两大方面:
新老国八条、国六条、24号文、全国住房保障会议,还有十七大报告中关于住房民生问题的关注等一系列新住房政策的出台,预示着国内住房制度正在发生根本性的转变。未来国内城镇居民的住房问题,将分为两大块来解决。一是,大多数人以保障性住房(经济适用房和廉租房)及限价房来解决;另一方面,高收入居民以商品房市场来解决。
尤其是从目前实际情况看来,保障性住房(经济适用房和廉租房)及限价房的大规模的建设,已经在以下方面具备可行性:
(1)土地供应上的保证 对住房建设来说,最根本的问题是土地供应。来自北京市国土局的统计数据:截至07年9月底,北京已基本完成年初提出的“300万平方米两限房、200万平方米经济适用房和30万平方米廉租房”计划建设用地的供应。其中,两限房土地供应量达到开发资金上的保证利于长期推进保障性住房的建设。据政府相关管理部门的说法,北京市保障性住房的建设资金目前主要来自于商品房土地出让收益,和公积金存款的收益分配。这无论是从社会公平角度,还是从地方财政可行性角度来看,均是目前所能想到的最好办法。
(3)管理机构上的到位07年年初北京就已经成立了住房保障办公室,以全面协调及推进保障性住房的建设。这为保障性住房建设提供了组织上的保证,从北京市保障性住房建设的实际所取得的效果看,也证实了这一专门管理机构的工作是卓有成效的。
(4)管理政策上的完善经济适用房作为北京保障性住房的主体构成部分,其管理办法目前已经正式出台。在申请、审核、轮侯制,有限产权,限制户型面积等各环节,均有可操作的规定及要求。相比以往最主要的不同之处,首先是第一次提出经济适用房是有限产权的住宅;其次明确限定经济适用房户型面积的大小,车位等配套设施也明显降低了标准;第三,明确提出政府回购的主张,并且在转让收益分配方面有了更多限制条件。
正是在以上大背景下,外加政策性住房(保障性住房+限价房)开发所占市场比重的逐步扩大。以房地产为主业的央企在未来市场中将占据优势地位。更为重要的是,以房地产为主业的央企目前已经打通了资本市场(股市)融资通道,或者是将来在国内A股上市具备优先级。这些都将持续巩固央企未来在房地产行业的地位。
(2)投资区域分化:北京房地产市场的开发重心明显外移从06年下半年以来,北京住宅市场的新增供应逐渐向城市外围转移的趋势已经显现。随着07年新增土地供应重心向郊区县的转移,未来住宅市场的外移趋势将更加明显。今年11月7日,北京市规划委首次全文公布《北京十一个新城规划(2005-2020)》,对11个新城的交通、医疗、教育等各方面做出全新规划,并对北京的空间结构做出调整,通州、顺义、亦庄等新城将配合中心城调整优化,承担疏散中心城人口等职能。这表明:奥运后北京的城市建设依然会维持较大规模,并且重心将向外明显拓展。
(3)住宅产品分化:新增供应市场中,中小户型住宅开始占主导地位在近2年一系列主要针对住宅市场的政策打压下,住房投资需求明显收到抑制。另一方面,其他投资渠道如股市、债券、收藏品、贵重金属等也分流了部分投资资金。随着住宅需求的主体向年轻化群体的转移,初次置业的住宅需求逐渐占据市场主导地位。这从07年下半年以来,12000元以下住宅市场供不应求的状况得到证实。展望2008年,这一购房主体带来的住宅需求特点将影响到开发企业的项目定位,中小户型的住宅无论从国家政策导向,还是从实际需求来看,都将成为未来相当长一段时期内的市场主导产品。
(4)投资物业类型分化:北京房地产市场的写字楼投资时代即将到来随着城市化的进程加快住宅物业的大规模开发,作为配套公建开发的商业地产连续3年放量供应。相对住宅需求来说,商业地产需求是线性稳定增长的,因而出现明显供过于求的现象,无论是物业成交价格还是租赁价格水平,基本稳定在一个相对较低的水平。这导致近2年来,出现不少办公性质用地立项的项目被建成50年产权的“住宅”,如:明天第一城、东亚奥北中心、东亚望京中心等。这种“价值倒挂”的现象,只有在住宅供应严重不足,价格快速上涨的是市场条件下存在。随着投资住宅受到越来越多调控政策的限制,北京商业地产,尤其是写字楼市场投资价值将会逐渐被市场重新发现。