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继去年末深圳房价率先爆出下跌消息后,日前北京、上海等城市也出现房价下跌的报道。房价一旦下跌是否会在全国范围内产生“雪崩效应”呢?昨天,长期研究房市的大连房地产经济学会副秘书长贾广葆在接受记者采访时表示,今年大连房价将回归理性,今后较长一段时间内,大连房价不会出现大涨和大跌,很可能是小幅上升或在迟疑中小幅下滑。
宏观调控“组合拳”将稳定房价贾广葆表示,随着产业结构、人口结构和经济发展的调整,对土地的强烈需求是巨大的,也是不可阻挡的,但同时保护耕地与经济结构调整、房地产产业的发展和城市化建设对土地需求的瓶颈矛盾、房地产产业发展与环境资源约束的矛盾也将日趋突出。这无疑将对本市商品房开发建设带来持续不断的影响和压力。
与此同时,2007年,大连城市居民人均可支配收入突破1.5万元,同比增长13%以上,毫无疑问,消费品零售总额的增长和消费水平的提高,将进一步促使城镇居民对购房和改善居住条件、居住环境的强烈潜在需求增加;同时,社保体系、住房公积金制度的日益完善、工资形成机制改革后劲,使人们对未来消费和购房的风险预期降低,对收入增加和平衡风险的预期提高,银行储蓄资金和股市获利资金也会逐渐开始向消费、特别是向购房消费、投资转移,这就表明,人们对购房居住的刚性需求仍是巨大的、持续的。
另一方面,近年来,政府出台的一系列针对房地产市场的宏观调控“组合拳”也越来越严厉,尤其是2007年,从年初的“土地增值税”,到9月份的“加强商业性房地产信贷管理的通知”;从央行“第二套住房房贷”政策,到“第六次加息”等。无疑,延续2007年调控政策的发展趋势,2008年的房地产调控政策只会更加严厉和实用。
所以贾广葆认为,尽管大连的房地产市场还有很大的发展空间和价格上升空间,但是经历了多轮疯涨、飙升之后,受宏观政策的影响,大连房价将在日后较长一段时间内变成小幅上升或在迟疑中小幅下滑,但房价大涨或大跌似乎是不大可能的。而倘若国家一系列的宏观调控政策还不能抑制房价过快上涨,那么,金融工具中的物业税、租赁税、遗产税、交易税、所得税等都或将陆续出台或将大幅提高,将迫使包括大连在内的房地产市场更加健康、规范,房价也会逐步回归理性。
“居者有其屋”仍需完善三大体系去年以来,大连市政府出台了一系列住房保障政策,先是廉租住房管理办法、后是经济适用住房管理办法出台,并颁布了《大连市城市低收入家庭住房保障规划》(市内四区),要在2010年前,大连市人均住房使用面积10平方米以下的低收入家庭住房困难全部解决;市内四区人均住房12平方米以下的3.6万户低收入家庭住房困难基本解决。
贾广葆称,以上举措充分表明市政府调控房地产市场的目标更重民生,但他认为本市要实现“居者有其屋”的目标,尚需进一步完善三大体系:首先,需要落实经济适用住房和廉租住房构成的多层次、多形式的住房体系,从民生角度理解,具有购房能力的居民可以根据需求买得起房,无购房能力的居民可以通过保障体系租得上房、住得上房,当务之急是使低收入人群得到应保尽保,避免把他们推向商品住房市场。
其次,持续增加限价商品住房和中低价位普通商品住房供给,缓解供给矛盾,拓展限价商品住房功能,加大限价商品住房和中低价位普通住房的供应力度和调整供应对象范围。保证既不在保障体系,享受不到经济适用住房和廉租住房,又难以购买商品住房的“夹心层”人群也能“居者有其屋”。
第三,盘活二手房市场,缓解一手房市场压力,降低、简化二手房交易环节经费,对出售第一套旧房,换购新房的自住型购房者,应由现行的非普通住房4%契税、普通住房1.5%契税,分别下调至2%-2.2%、0.8%-1%,以解决中等收入家庭尽快通过旧房换新房、小房换大房来实现“居者有其屋”,并改善居住条件的目的。