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从03年开始,天津楼市进入上行空间以来,房价一涨再涨。07年天津住宅均价较06年再度上涨21.9%,天津房价持续惯性增长,似乎已经刹不住车了。
但是自07年10月份,从深圳、广州楼市引发的全国楼市持币观望、成交低迷已经3月有余,天津房价也放缓了脚步,于是预测08年的楼市冷暖成了当下最火热的话题。影响楼市的因素多而复杂,既有强烈的地域性又同全球经济同冷暖,这让预测08年房价走势变为超级难题。在地产大腕和地产专家的观点交锋中,最为彷徨的是刚性需求购房者,08年到底该何时出手买房呢?
本报记者经多方采访业内专家和整理分析判断,认为,08天津房价涨势将由快转慢,预计增幅在10%左右,住宅均价将达到6765.2元/平方米;产品品质将总体提高;普通商品房供应将增加;近郊四区成为楼市热点;市场竞争将更加激烈,不排除部分开发商资金链断裂而进行楼盘抛售。
房价不仅是地产行业的问题,而是与宏观经济形势密不可分。
根据中国社会科学院于07年12月3日发布的《2008年中国经济形势分析与预测》蓝皮书预测,由于支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在,我国房价上涨趋势不可避免。但是由于房价上涨过快透支了未来发展空间,从地产行业健康发展的角度出发,要求对中国房地产进行阶段性调整。
08年经济蓝皮书指出,在宏观调控措施的影响下,08年GDP增速将有所回落,可能保持在接近11%的水平上。社科院经济研究所宏观经济研究室主任袁钢先生认为,“房价居高不下,最重要的还是经济增长带动的”,究其根本,GDP决定着房价,房价的涨落依附于GDP的涨落,即GDP不跌,房价不可能跌。
有经济学家们预估,由于08北京奥运经济效应以及城市化快速期的推动等因素的综合作用,会使房价保持一个惯性的增长,但涨幅很可能会低于今年。
另外,中国房地产业发展周期也与中国经济发展周期密切相关。业内专家分析,02年启动的这轮经济增长周期会一直持续到2012年,08年中国经济是从“加速跑”到“匀速跑”的转变过程,并不意味着08年中国经济会出现拐点,因此近期房地产业仍将以“稳定”发展为主。
国家多次宏观调控试图避免房地产市场的大起大落,实现房地产行业的可持续健康发展。07年国家出台保障性住房政策和第二套房贷政策后,起到了积极效果。进入08年,国务院办公厅于1月7日下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》,通知主要针对囤地捂地出台了相应的措施,再一次向房地产市场传递了国家对房价调控的决心。据此推断,08年,在执行07年已出台政策基础上,还将出台一系列调控政策,确保房价不会有“大起”之势。
天津楼市仍将惯性增长从经济发展基本面上看,08年天津房价下跌的可能性极小,最大的可能是仍将继续惯性增长,但增长幅度应该在10%以内。
首先,随着06年滨海新区纳入国家“十一五”规划,空客A320、大乙烯、大火箭、中新生态城等大项目纷纷落户,政策的利好促进了城市经济的快速发展,也必然带动天津房价的上涨;
其次,高昂的土地成本形成了房价的成本推动型上涨。07年,天津土地出让价格不断趋高,如深圳振业地块地价已逼近9000元/平米大关,而外环附近华明、双港新家园地块,地价也达到了5000元/平米左右,这决定了商品房价格将在万元左右;
第三,08年奥运契机带来的城市基础设施建设,如地铁2、3号线,京津城际铁路,多条快速路的修建,拉近了城市距离,打破了居住格局,必然带动郊县楼盘的价格上升,也使得地铁沿线楼盘炙手可热。
第四,08年全市还会有一定数量的房屋拆迁,直接形成比较刚性的安置型需求。同时,天津人口城镇化率由75.1%到“十一五”期间80%的目标以及外来定居人口的持续增加,都形成了大量的住宅需求。
但是受购买能力的限制,天津房价也失去了快速上涨的动力。自07年9月27日房贷新政实施以来,10月份,新政出台后的首月,天津商品房成交面积环比上月下降了31%,此后连续几个月都在持续下降,反映了楼市需求正在减少。虽然价格仍在上涨,但是无论开发商,还是百姓的房价预期都有所改变,据悉,甚至有部分投资客开始退出市场,选择其它投资领域。
万顺房地产开发有限公司副总经理凌朝翔认为,近期的楼市交易萎缩属于正常的市场调整,房价涨的过快肯定会抑制市场需求。交易量的下降,证明国家这套抑制房价过快增长的“组合拳”开始奏效。凌总判断,08年交易量将走低,如果能保持07年的水平就是胜仗。但很多购房者期望房价大降也不现实,所谓的楼市拐点,不是房价回落,而是让价格缓慢适度的增长。
中原投资顾问部投资分析主管王超分析,天津房价基本已经接触到居民购买力的天花板,这可能会制约08年的房价增长。鸿轩地产营销总监翟智慧也认为,天津经济的快速发展,促使08年房地产价格继续增长,但鉴于天津人均收入水平,房价增速应略低于07年水平。
奥运前成交放量,奥运后进行调整专家分析,目前的观望期将持续到3月左右,之后的第二、三季度随着部分楼盘的开盘将迎来需求放量,但预计在08年下半年可能进入适度调整期,投资增长可能有所减速。特别是奥运会后,受多重因素影响,房地产可能步入中期调整,而百姓对奥运后房价回落的心理预期也会加强,影响房价的上涨。
针对天津不同区域08年的房产走势,中原顾问研究部的分析显示,市内6区,和平区新房均价同比上涨15%左右,大梅江项目入市均价不会低于1万元,南开区、河东卫国道板块、河北区成交价格也将微涨,红桥区仍以泰达城价格为基准上下浮动;近郊区域,中北镇将同大寺、张窝等区域成为西青楼市的领跑者,津南区主要看点是双港新家园;塘沽的房价涨幅会超过15%,供应量主要为上北、新河等新兴板块。
在产品类型上,来自中房指数研究院的报告显示,预计08年别墅市场价格仍会快速上涨,财富阶层的购买力不会受到政策调控影响而削弱,滨海新区的发展潜力也会吸引大量外地投资客来此购置。
自住需求看准出手,投资需求等等再说据专家判断,目前购房者的观望情绪要持续一段时间,无论是春节前后的传统淡季,还是奥运前后人们对房价预期变化带来的心理观望都会影响交易量的上升。虽然房价处于缓慢增长态势,但上涨的大势依旧不可避免。因此,专家建议刚性需求可适时出手,但要关注楼盘产品品质及开发商信誉。
若为投资者,建议可继续观望些,毕竟目前形势看投资收益率已经远不如以前划算。但目前天津写字楼还处于价值洼地,投资客可以尝试投资写字楼等产品形式。本报记者李维维