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美国次级债危机气势汹汹,不仅使花旗、美林、摩根士丹利损失惨重,亦引发了全球股市振荡。美国房价依然在探底,可中国房价似乎依然高昂头颅。虽然部分热点城市的房地产市场呈下调之态,但全国整体房价数据表比较坚挺。
笔者认为,中央和地方政府如不采取有效的应对之策,仅靠美国次级债等外部因素的影响,是不可能抑制国内房价高位运行之势。“高房价”一词,完全有资格入选2007年度中国最流行词汇之一。面对高房价,民愤越积越大,而造成房价过快增长的原因是多元且复杂的,其中供求结构失衡是最重要的原因,笔者以优化住宅供求关系为思考切入点,分析研究出以下可以稳定甚至抑制高房价的十大“武器”,以供业界参考与指正。
第一、增加住宅用地供应量。土地供应是形成住宅有效供应的源头,依照目前我国住宅需求巨大潜力,必须保持相当规模的土地供应量,才能使市场整体供需维持平衡,而且,从土地供应至形成住宅供应,还须1-3年时间,因此必然提前测算土地供应规模。正如我们在前面分析模型中所述,供需缺口每增加100万平方米,那么全国住宅均价就要上涨76元/平方米,若要稳定中长期住房价格,则保证土地供应是最基本的条件。过去几年,宏观调控是紧缩土地供应总量的做法已被证明药不对症。从区域分析,近两年东部大城市,如北京、上海、深圳、杭州、南京等供不应求的情况比较突出,而中西部城市供求情况比较平衡,因此在整体增加土地供应的同时,应重点增加东部城市的土地供应。
第二、严格落实“70/90”政策。从优化住宅供应结构上考虑,国家出台“70/90”政策比较合理,但值得关注的是,这一政策出台一年半以来,虽然90平米以下户型占供应总量的比得有所上升,但全国及各地的相关数据表现并不理想。建设部信息系统数据表明,全国40个重点城市批准预售商品住房中,套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重到2007年上半年也才占到24.31%。样本城市的数据表明,南京90平方米以下住宅供应面积占比由2006年的35%提高至2007年上半年的41%;武汉由2006年和45%提高至2007上半年的52%;而西安和重庆基本上没有变化,占比在30%左右,明显偏低;深圳市2007年上半年较2006年比重竟然所有下降。从中反映出各地市场的差异性较大,而各地政府在落实“70/90”政策上的力度也明显不同。中央应加强督促各地政府严格执行。
第三、加大查处企业囤地力度。人多地少的国情注定我国用于开发的土地整体供应偏紧,有效盘活存量土地是房地产业持续、健康发展的客观要求。为了清理闲置土地和打击囤地行为,国土资源部曾出台多项政策,但由于造成土地闲置的原因往往比较复杂,部分涉及当初划拨出让时政府与企业之间相关约定。因此导致各地都有大量的存量土地仍然处于闲置状态。建行研究报告指出:2001年初至2007年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积的60%,相当数量的土地被囤积和倒卖。因此,国家需要严厉打击囤地行为。
第四、加大查处企业捂盘力度。在地价和房价增长过快的形势下,部分开发商倾向于通过捂盘而获取更高的投资回报率,虽然这是一种企业自主行为,但由于人为的加剧了短期的供求矛盾,甚至诱导消费者出现恐慌性购房的不良市场现象,无论对于楼市的健康发展,还是社会的和谐稳定,都有一定程度的负面影响。因此,严厉打击捂盘行为,切实整顿市场交易秩序,是各级政府应该予以重视的事情。上海今年8月新出台的相关政策值得借鉴:10天内须开盘,确需分批预售的,每次申请预售面积不得少于3万平方米,而且必须在3个月内全部申请完毕。
第五、限制大盘开发行为。从房价的成本构成上分析,地价所占比重呈上升趋势,由此导致房价上涨。自2004年实行“招拍挂”以来,全国地价持续上涨。去年以来,各地频现总价“地王”和单价“地王”,许多地块的出让价都比底价翻了一倍以上。全国最大的“地主”是碧桂园,截至2007年7月末,总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。“地王”频现,大盘横行,不仅不利于国家的集约用地的政策,而且容易导致大型开发商的囤地、区域性市场垄断、官商勾结、土地出让金滞缴等不良后果。因此,一方面要切实抑制地方政府大块卖地的冲动;目前一线城市出让大幅住宅用地的情况已不多见,而中西部的二线城市和全国的三四线城市,依然涌现出很多几千亩的大盘;另一方面,国土资源部和九大地方国土督察局须有效发挥管理和监督职能,可以针对住宅项目划定具体的出让规模标准。
第六、提高住宅投资投机成本。合理的自住需求,可以通过增加有效供应予以满足,而对于投资尤其是投资需求,政府必须寻求有效手段加以抑制。从需求角度分析,房价过快增长重要原因之一是投资投机需求非理膨胀。深圳社会科学院公布的《深圳蓝皮书:中国深圳发展报告(2007)》显示:深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%,可见投机性购房之严重。有两个办法可以考虑:一是增加持有环节的税负,物业税应尽快开征,对于大户型和单个家庭持有的第二套以上住宅征收累进制保有税,而对于购房之后既不自住又不出租的中长期投资客,还要加征空置税,另外土地增值税和城镇土地使用税要严格征收;二是提高购买第二套以上住宅的首付比例,提高贷款利率,9月27日银监会和央行的房贷新政要加强落实力度。
第七、继续限制外资投资规模。2006年,全国实际使用外商直接投资金额同比2005年下降4.1%,但房地产业实际使用金额却激增51.9%。今年1-5月全国房地产开发企业利用外资同比剧增89.9%。由此可鉴,外资进入内地房地产业的节奏并没放慢。从去年7月出台的“171号文”,到今年6月出台的“50号文”,对外资投资房地产业行为的诸多规范和限制,并未减少其总量,只是改变了其结构。外资涌入对房价有一定的推高作用,具体表现在两方面。一方面,外资购买的绝大多数都是高档物业,绝大部分属中大户型,而高档物业的价格往往会成为整个市场的风向标,往往剌激整个市场投机需求膨胀。因此,应严格落实限制外资购房的相关政策,对于港澳台人士亦实行一人仅能购买一套的制度。
第八、加快推进住房保障。住宅保障不仅具有社会保障的作用,而且还有为市场解压的功效。只有建立健全住宅保障制度,才能避免把中低收入群体挤压到纯粹的商品住宅市场,从而缓解商品住宅市场的需求压力。有三条措施可资参考:一是快速扩大廉租房政策的覆盖面,切实落实九部委联合发布的《廉租住房保障办法》,同时在政策主导的前提下,运作机制要多样化、灵活化,鼓励企业和民间机构参与到廉租房的建设和运作中来。二是占城镇人口比重20%的中等偏下收入家庭可购买经注济适用房,但经济适用房建设规模不宜过大,其占住宅供应套数的比重保持10-15%比较合适。三是限价商品房也是缓解自住需求的有效途径,比较适于面向中等收入群体,目前仅有部分城市在进行尝试,扩大区域范围和建设规模势在必行。
第九、大力发展住房租赁市场。在一个成熟的房地产市场体系中,租赁市场非常重要,它既是对交易市场的有效补充,又能在很大程度要缓解购房需求压力。因此,在发达国家住房租赁市场的地位很高,尤其是欧洲,大约50%的居民是通过租赁解决居住问题的。在我国现阶段房价居高不下,市场供不应求,需求旺盛的情况下,大力发展住房租赁市场更显其必要性,尤其是在经济发达地区的大城市。2006年的“国十五条”中,曾明确规定“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场,引导居民通过换购、租赁等方式,合理改善居住条件,多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。”但是,一年多来,中央并未出台细化文件,地方政府更不可能积极行动。应该建立一套完整的住房租赁体系,除了目前实施的廉租房制度外,政府还应通过政策性补贴,引导开发商建设市场型租赁用房,鼓励企业通过收购、长期租赁等方式拥有一定规模的房源,鼓励暂时无购房能力者通过租赁拥有使用权房。
第十、改变地方政府不良发展观。回顾、分析、反思近几年我国房地产宏观调控效果不佳的原因,很重要的一点是地方政府受自身利益驱动,不愿积极落实中央相关政策。房地产业生产经营的对象是不动产,这就决定了房地产业的操控大权握在地方政府手中。1998年房改之前,由于实行的是福利分房制度,地方政府基本上无利可图,也就不存在与中央之间的矛盾。住宅市场化之后,房地产业发展速度和规模惊人,由此带来巨大的财政收入和明显的GDP拉动效应。于是,地方政府渐渐在利益的诱惑下形成了针对房地产业的特殊发展模式,出现了游离于国民经济宏观监控的现象。比如,在当初住房体制改革的文件中,明胡规定“经济适用房是住宅供应的主体”,但在后来的操作中,不但从没成为主体,而且所占比重一年比一年低;还有“70/90”落实不利,也与地方政府有关。针对于此,可以考虑采取三个措施:一是建立科学的政绩考核指标体系,而非惟GDP马头是瞻;二是土地出让实行收支两条线管理,部分收归中央财政,坚决打击“第二财政”现象;三是尽快推进房地产法制化进程,要以法律的形式约束地方官员,比如《住宅法》。