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当高房价下80%以上中低收城市居民来竞争这20%保障性住房时,那么国内房地产市场的行为扭曲会更多严重。一方面,在保障性住房方面,大量的居民在竞争极少的住房,加上这种住房的竞争非市场化,那么保障性住房分配所面临的矛盾与问题一定会严重。另一方面,商品房市场是20%的人口享用80%的住房资源。这不仅会造成中国严重稀缺的住房资源空置与浪费,而且也会让这个市场的国内外投资者盛行。特别是当国内外大量投资者进入这个市场炒作时,国内房地产市场泡沫也就会越吹越大。中国经济及金融市场潜在的风险就越来越高。
既然政府的财政投入对广大居民的住房问题来说,只是杯水车薪,在当前中国的情况下,想通过这种保障性住房的方式来解决全体居民的住房问题是不可能的,而市场仍然是解决广大民众住房条件的根本。要通过市场来解决,房价的问题是根本。这里有几个问题,一就是国内住房在短短的几年内上涨了几倍,目前各地的房价高不高?二就是当国内80%以上居民都没有支付能力进入普通商品房市场时,这种房价合不合理?三是原因何在?有什么可解决的办法?
中国的房价高,特别是一线城市的房价过高,这是不争的事实。从已有的数据来看,国内的房价过高,并非是不少人所说的房地产的“刚性需求”所在,而是在便利的银行金融支持下,房地产投资炒作过火的结果。比如说,为什么2007年全国各地的房价会快速飚升?就在于大量银行信贷流入房地产市场。2007年个人住房信贷本外币达到9000多亿,是2006年3倍以上。比如上海,2007年末个人住房按揭贷款余额为2862亿元,同比多增加435亿。而1-5月增加22亿,7月份后增加413亿,下半年是上半年增长近18倍。上海的房价也在这个时候又回升。
因此,对于目前国内房地产来说,并非有多少住房需求,更不是购买住房人太多而供给太少,而是房地产市场投资者过多(深圳2007年房地产市场投资者占80%以上)。而当大量的投资者利用银行便利的金融杠杆大量地进入房地产市场时,房地产市场价格飚升就自然了。但是最近房地产市场发生了很大变化,就在于政府意识到这一点,并出台了相关的359号文件,严格限制房地产市场的投资行为。这个文件是一个好的文件,但还不够,对于国内房地产市场的投资,不仅要通过市场准入机制、价格机制(上调利率),还得通过严厉的税收政策。
不过,最近监管部门对个人住房按揭贷款准入又有了新规则,这些规则出台一定不会出现一个人购买无数的现象(比如2004年上海就有人购买住房128套,贷款7800万元,这样现象在哪个国家发生过,只有中国才有)。如果把许多住房投资者挡在银行信贷体系之外,那么国内房地产市场一定会改变。还有,今年从紧货币政策,利率的上升是肯定的,投资者的成本上升,也会让一定投资者不进入这个市场。可以说,通过这些政策不仅会改变房地产市场投资者的预期,也会让国内房地产投资风险大增,如果房地产投资是一个高风险及无利可图的投资,那么国内外投资者会进入这个市场吗(就如最近股市的情况一样)。可以说,尽管不少地方政府不愿意,但是中央政府的政策表明是要让国内房价理性回归的,这是十七大报告的基本精神,也是防范国内银行风险而不走向日本20世纪90年代、现在美国次按危机之路的关键。而国内房地产市场的价格能够理性回归,政府住房保障范围就少了,负担也就小了。这样,国内房地产市场两大问题就迎刃而解。这就是当前房地产市场问题的化解之道。