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近日,被降价风波影响的楼市似乎已经处在了“摇摇欲坠”的崩盘边缘。而上周,一位业内消息灵通人士向记者透露,目前,银行有关方面正在重新酝酿取消期房销售制度,主要是鉴于紧张的国际金融形势,为银行自身金融安全所做的考虑。取消期房销售并非“新”闻,但在当前已经很严峻的市场环境下再次提出,显然影响更为特殊。一旦银行方面酝酿成熟并最终出台,房地产市场势必将会“风雨大作”。
3年后重提旧账 开发商资金链面临断裂其实,银行方面关于取消期房销售的想法由来已久,早在2005年8月份,由人民银行房地产金融分析小组撰写的2004中国房地产金融报告就曾经指出,“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售”。
这份金融报告的提议最终由于存在争议而一直没有得到正式采用,并且在报告发布后不久,建设部便正式发表言论声明称,“近期内不会取消期房销售”。将第一次“取消期房”风波平息。
然而,随后的时间里,银行部门并没有放弃取消期房销售的努力。2006年7月22日,中国银监会发出《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》),主要内容是重申“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”。这条规定其实也早在2003年有过相关文件详细规定,却一直执行不力。
显然,此度银监会紧急叫停未封顶住房个人按揭,不言而喻其根本目的是为了降低银行放贷风险。因为预售款回笼越慢,开发企业所需自有资金要求就越高。原本楼盘出地面就预售所需的自有资金,可能只占到开发项目总投资的30%;而主体封顶所需的自有资金,则可能达到40%甚至更多。
时至今日,从此前几次银行方面的政策调整看,这次传出的银行将取消期房的消息,其主要原因仍然是考虑到其自身的金融安全。特别是在现阶段,楼市处于非常重要的转型期,交易量低迷,众多房地产企业降价出售项目的背景下,银行重提取消期房销售显然也并非空穴来风。