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自北京奥运会主会场锁定在北四环北辰地区开始,就有人在这个地区开始大量购房。2006年以后在这个地区买房的人,至少有一半是炒家。如果现在将这些房子出货,比起2006年前后的"进货价",平均每套房子净赚不少。2006年这个地区的房价在6000元/平方米左右,如今单价达到1.4万元/平方米,除去交易税费,每套房子净赚100多万是没问题的。
除了奥运概念,还有一个"断档"概念。2006年年中的时候,京城房地产圈内曾流传一个说法:为保证奥运会期间主场馆附近无未封顶楼盘,2006年下半年起该地区将暂停工地建设,后来这一政策因故拖延到2007年年中才执行。按照这一安排,"鸟巢"附近的亚北地区住宅施工将自2007年年中到2008年9月份停工,相应的土地审批和开工手续审批工作亦按照此政策执行。因此,亚北地区楼盘供应将自2008年初出现"断档",奥运会之后新批项目施工也要1年才能形成住宅供应,这一时间段无疑是该地区市场"升值期"。这一传言是否属实,迄今还不得而知。但还没等到2008年初,在2007年,亚北地区的房价就涨上来了。
矗立在"鸟巢"旁边的"盘古大观"原来是北京摩根投资有限公司开发的"摩根广场",曾是京城"第一烂尾楼",几经周折之后,自2006年下半年起复工。2007年3月份, "摩根广场"已更名为"七星摩根广场",准备建一个七星级酒店和公寓组合的项目,初步定价为35000元/平方米。此时,该地区公寓楼盘平均价尚未突破1.2万元/平方米。
2007年7月,摩根公司宣布除了公寓部分外,其他项目全部改为持有。而及至2007年12月,由"七星摩根广场"更名而来的"盘古大观"项目售价已达到5万元/平方米,超过北京CBD核心区域的银泰中心成为"北京第一贵楼"。 "盘古大观"向北500米,即为亚北地区另一概念楼盘"国奥村",该楼盘虽然是现房,但购买者也只能2009年入住,因为楼盘在奥运会期间为运动员公寓。
最具奥运概念的两大楼盘翻倍涨价下,亚北地区附近的"世茂奥临"、"媒体村"等楼盘均从开盘价的1万元/平方米左右,上涨到了2万元/平方米。
2008年1月,亚北地区的房价租金上涨了1000元左右,其他奥运场馆附近房价也有不同程度上涨。租房对象多为外国公司和个人,这都是专门来北京观看奥运会比赛的。北京几家房地产中介公司也专门开设了"奥运短租"业务,专门代理这些奥运会场馆附近的居民出租房屋。
主场馆"鸟巢"附近的酒店公寓成了租金上涨的风向标:日租金已蹿上400美元。奥运期间亚北地区的精装公寓租金将上涨3-5倍,普通三居室民宅最高租金能达到3万-5万元/月。
随着这个地区房价的畸形发展,"奥运概念"的房屋市场已经出现了一些问题:一是商业住宅不分,许多住宅是依靠奥运概念的高租金,将单价定到2.3万元/平方米以上;二是许多住宅在出租期间即挂牌出售,这说明很多人不看好奥运会以后亚北地区的行情,想在出租期间就赶快抛掉。实际上,奥运高租金对于这些买卖房屋的人来说,目前还只是"镜中花"。
上述动辄3-8倍的租金上涨其实只在今年8-9月份出现,而且是奥运主场馆周边的一些项目才有这样的涨幅。这有点类似于炒权证。而在目前,这个地区的两居室民宅租金仍维持在2000元/月左右。
自2007年中以后,奥运会主场馆附近的亚北地区已经很少新盘供应,房屋交易以二手市场为主。而在2008年以前,这个地区的房价上涨还是以开发企业为主的新盘涨价。如今涨势不减。该地区房价下一轮涨价将出现在二手房市场。二手房市场集聚了出租和出售两重市场,租金和售价交替上涨将促使亚北地区房价出现畸形高涨的趋势。
2008年2月,北京楼市进入"滞胀"期,整个市场出现交易量大幅下降和商品房滞销的情况。一些楼盘已开始打折销售,意欲回笼资金。值得注意的是,2008年1月,北京新房价格同比上涨了约14%,二手房涨10%,而亚北地区的二手房市场却出现了轻微的价格下跌势头。该地区另一奥运概念楼盘已经打出了"首付五成9.8折;全款9.6折"的广告,同地区有的二手房最高降价达到每平方米2000元。"奥运地区"的房价仍然在涨和跌中犹豫。