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2007年的中国楼市大风大雨,紧锣密鼓的宏观调控政策终于显现了强大的作用。2007年的天津楼市一半是海水一半是火焰,下半年的火爆疯狂与年底的观望并存。在“拐”与“不拐”,“卖”与“不卖”,“涨”与“不涨”的争论和博弈中,似乎开发商自己也迷惘地找不着北了。
然而天津,毕竟是全国政策倾斜的重点城市,毕竟要吸引大量外来人员的进入,毕竟全国甚至国际投资商都削尖了头想挤到天津的怀抱中来。那么2008年,在定位、规划、产品等各方面热点层出不穷的天津,究竟有哪些现象值得我们去关注去分析?
词条一:平稳房价,理性回归
经历了两个多个月的迅速萎缩,全国楼市在一片“拐点”的争论声中保持观望和低迷状态。然而从天津近期的市场成交数据来看,说“拐点”却为时过早。就连专家巴曙松和大腕王石也在近期不约而同地表达了同一个观点——中国楼市的表现与其说是“拐点”,不如说是理性的回归。
中原地产(天津)投资顾问部的统计数据显示,从2007年11月份以来,天津楼市成交量持续下滑,在宏观调控和淡季的双重影响下,1月份上半月跌落谷底。然而随着市场供应量的充足,上周本市商品住宅市场已暂时终止了进入08年来交易的持续下挫,成交量环比增长27%。中原分析,在销售正浓的推售期中,未来一周成交量还将出现上升。而从价格方面来看,虽然12月份成交量下滑,但全市成交均价仍上涨5%,1月份均价呈走稳趋势。
由此可见,天津市场刚性需求仍然旺盛。虽受宏观调控政策影响,改善型需求受一定抑制,但买卖双方的观望和博弈似乎成了成交量下滑的更重要原因。
有专家分析,本轮宏观调控不仅仅是调控房地产,而是对整个流通资金过剩、通货膨胀压力加大的经济大环境的调整。而政府毕竟不希望房价像过山车一样忽高忽低。天津在新的经济定位下,未来几年将有大批投资和常住人口涌入,需求不会萎缩。而从另一方面看,2008年全市上市的商品房住宅新项目将达到130个,供应相对也较为充足。因此,2008年最可能出现的状态是成交依然旺盛,房价涨势趋稳。
中原地产甚至分析,2008年将是卖方市场向买方市场过渡的一年。在这样的市场环境下,需要开发商全力应对产品竞争,降低利润预期,努力提升管理水平和创新意识。
词条二:可能出台的新政之猜想
2007年央行6度加息、10次调整存款准备金率,对年底的房地产降温有了较为明显的作用。然而许多针对性的房地产问题的调整还只是刚刚开始,2008年有多少新政可能出台?
第一是物业税征收问题。2007年物业税已在部分商业物业中开始了试点,作为有效调控财产结构的税种,物业税在“豪宅”、非自住用房中的试点征收不是没有可能。
第二是信贷政策继续从紧。国办已在去年底明确表示了2008年第一季度的货币从紧原则。从本市信贷情况来看,各大国有银行的信贷额度都极度缩减,在银行等待放贷的购房者大有人在。同时,提高第二套住房首付比例和相应加息,确实为过热的楼市注入了一剂镇静剂。为了防止楼市在政策消化期过后继续疯长,继续加息的可能性依然存在。
第三解决“夹心层”的住房问题。既不符合“经济适用房”、“廉租房”等保障性住房条件,又买不起商品房的群体呈逐年增多的趋势。由于收入增长赶不上房价上涨,这些家庭成了购房困难户。目前本市新家园计划中,已将限价房列入规划范围,而在销售过程中对销售对象进行划定,如只针对首次购房者,或许才能真正解决“夹心层”的难题。
词条三:保障性住房,量增大,条件放宽
据统计,2007年天津市共提供各类经济适用房420万平方米、7.2万套,是历年来经济适用房供应最多的一年。日前,天津市建委已经召开了保障性住房建设动员会,提出在2008年将继续加大保障性住房的供应量,并扩大购买覆盖面。
2008年全市新开工建设的经济适用房将达到380万平方米,廉租房10万平方米,占全市今年新开工住宅工程面积的21%,开工规模和所占比重均创历史新高。同时,今年计划开工建设限价房200万平方米,扩大限价房试点规模。而计划中,今年即将竣工的保障性住房约230万平方米。如果这个目标得以实现,今年的保障性住房竣工量将比去年同期增长44%。
与此同时,政府将扩大经济适用房和廉租房覆盖面,经济适用房受益范围将由目前的拆迁户扩大到首次置业的低收入住房困难家庭,廉租房受益范围将由“双困”户扩大到低收入住房困难家庭。并且,为使广大拆迁群众有更充分的时间选购合适的住房,对已开具的在2007年1月1日之后到期的《天津市定向购买经济适用住房证明》,其有效期统一延长至2008年12月31日。
这意味着将有更多中低收入者的住房需求得到满足。
词条四:新家园首批房年内入市销售
备受市民关注的“新家园计划”在2007年已经进入实操阶段。东丽区政府完成了华明新家园的道路管网工程建设已全面展开,170万平方米项目在2007年开工建设,津南双港新家园总建筑面积13.51万平方米的经济适用房已率先启动建设。
据了解,华明、双港两个新家园各数百万平方米的土地,均由政府直接进行整体规划。新家园不是单纯的建设居住区,而是遵循当前国际上先进的理念,具备紧凑型新城镇的特点:一方面区内居住类用房将呈现多元化的结构,有不超过5500元/平方米的限价房,也有3990元/平方米、最高售价4189元/平方米的经济适用房(30%的比例),还包括完全由市场化运作的商品房,而这些住房全部要保证规划设计的先进和高品质。此外,写字楼、商业用房也占了相当的比例,这意味着新家园将成为功能完备,各阶层和谐共生的新区域。另一方面,包括交通、医疗、教育在内的大配套将在规划时同步实施。未来的新家园将建有从幼儿园到大学的所有教育所需设施,地铁2号线直通社区内部,公交线路也将十分完备。目前,双港居住区示范路(津港高速公路东辅道)沿线已于8月底完成清障,基本贯通;5、6号地内其他各条主、次干道施工路段作业面也已基本清整。
在市建委的计划中,2008年还将新开工2—4个新家园。新开工住宅工程350万平方米,使新家园累计施工面积达到700万平方米,上市500万平方米。据首批进驻新家园建设的首创置业相关负责人介绍,第一个新家园项目将于2008年6、7月份上市销售。
词条五:二手房成主流,正规中介稳占市场
随着可建设用地,尤其是中心城区可建设用地的不断减少,天津的二手房市场在近几年迅猛发展。日前21世纪不动产提供的一份统计数据显示,2007年本市二手房成交量首次超过商品房,二者的成交比例达到1.05:1。
而在2008年,由于新增商品房大多集中在环城四区,而很大一部分人的诉求是交通便利、生活配套丰富、医疗、教育资源成熟的房屋,因此市场中部分需求还将继续流入三级市场。三级市场成为交易主流将是不可逆转的大趋势。
自2006年天津市实行二手房交易资金监管以来,正规实力中介公司的优势越来越明显,其所占的市场份额成几何增长态势。据了解,在所有的二手房交易中,中原地产、21世纪不动产、顺驰不动产、宇轩不动产、龙盛房地产、我爱我家、链家地产等中介共占所有市场份额的80%以上。大部分中介公司的成交量都较2006年增长了50%以上,其中21世纪不动产增长超过70%,中原地产甚至翻番,链家地产在一年之内迅速扩张12家店面。
词条六:户型创新,从重大小到重舒适
在90/70政策和市场竞争加剧的双重压力下,本市住宅产品的户型升级如火如荼,在中小户型产品中体现最为明显。如中新城上城新推出的LOFT户型,利用4.8米的挑高建造复式结构,首层从容安排起居室、厨房、卫生间、餐厅等功能空间,二层用作两个卧室和一个半开放式书房,55平米的销售面积能达到两室半跃层的使用效果,因而受到强力追捧;富力津门湖75平方米的一室和99平方米的两室,在完全满足功能空间的基础上,都设有独立的阳光房;首创宝翠花都在97平方米内做出了三室户型,并还有适当的储物空间……
这些都意味着,天津楼市开市由以前盲目追求大面积居住向追求功能性舒适性居住的转变。
此外,开发商在销售手法上也推出了与户型创新相适应措施。正信的俊城·橡树原,100平方米的两室户型,赠送的小院竟有三个之多,小院总面积达到约60平方米。
除中小户型外,别墅和洋房求新求变之势也锐不可挡。如滨海新区的芦花庄园和滨海湖等别墅项目,都推出了二层每室均带露台的产品,芦花庄园此类产品最大的露台面积甚至达到了整个户型面积的1/4。此外在独栋别墅规划审批日渐困难的情况下,芦花庄园还设计出了双拼别墅独栋化的方案,通过一定尺度的前后错位,使每一栋别墅都拥有更多的外露面,增强与社区景观的参与性。
词条七:节能生态产品成未来大方向
天津建筑的节能环保水平早在2006年之前,就已达到全国领先水平。天津购房者对于节能产品的了解和追求也远远超过其他城市。2008年,一方面是中新生态城落户滨海新区,为天津节能生态城市的建设带来重要启示,另一方面,各个住宅项目也纷纷推出了新的节能环保措施。
中新生态城中的水、电、气、热,都会尽最大可能利用再生能源和新技术,废水、废气、废料等都能实现“变废为宝”,实现资源的循环转化和利用,最大限度降低能源消耗,争取对环境的“零排放”和“零污染”。
而在住宅项目中,许多开发商已经摸索出了诸多节能减排的方法,他们表示,节能设施和服务的投入虽然在项目建设初期较一般社区要大,但是由于在后期使用过程中舒适、高效、节能,几年内就能收回成本。况且有些节能设施也完全可以通过最简单的材料和设计来实现,如窗外的遮阳板等等。因此越来越多的开发商乐于在节能环保方面下工夫研发。如社会山的雨水渗透收集系统、垃圾处理循环系统、环保再生纸在社区内的推广使用、建筑立面外批水设计等等,都代表了节能型社区的新水平。
目前一些节能含量比较高的社区已经投入使用,效果与预期中基本相符。未来节能生态型住宅将成为天津楼市的主流产品。
词条八:服务式公寓回归“实力路线”,成投资新锐
与2004年-2006年的产品相比,本市服务式公寓已经摒弃了注重炒作噱头的“偶像路线”,向“实力派路线”回归。天津中心公寓特由世界顶级酒店管理品牌莱佛士担纲系统的酒店式服务,君隆广场公寓部分由威斯汀酒店和戴德梁行共同做物业顾问,天津公馆签约第一太平戴维斯做全权物业管理。这些酒店管理公司和品牌物业公司的进驻,使该类产品成为真正的投资新锐。
进入2007年第四季度以来,本市各公寓项目价格仍在持续调整中,最热门的君隆广场和天津中心,每平方米售价已超过22000元,小白楼CBD附近的天津公馆也已达到16000余元/平方米。个别项目售价比年初增长了近50%。
业内人士指出,一方面,在其他一线城市,服务式公寓的租金即使在宏观调控的情况下也能逆市上扬,酒店式公寓在天津刚刚起步,还有很大空间;另一方面,由于服务式公寓多为公建立项,购买者受宏观政策影响较小,因此成为投资新锐。在达到正常服务水准的前提下,未来两年内,天津市市区最中心地段的酒店式公寓租金有望达到20美金/月/平方米。
词条九:超高层建筑,忽如春笋
超高层建筑的数量从某种程度上代表了一个城市的经济发达程度和国际化水平,纽约、香港、上海……动辄4、5百米的建筑比比皆是。2008年的天津,诸多超过天塔高度的建筑将集中出现。
这些建筑大多集中在标志性地段,如海河沿线的津门、津塔,最高部分将达到336米,与其隔岸相望的嘉里中心写字楼部分也在330米左右;滨海新区第三大街与第二大街之间将出现355米的超高层建筑,响罗湾的富力117大厦甚至规划为360米;另据小道消息,天津第一高建筑已落户西青区,规划为500多米,高度直逼上海金茂大厦。
如果说公建类产品做超高建筑不足为奇,那么住宅产品做到45层,高近150米,却着实让天津人感到惊讶。位于奥运场馆水滴旁的钻石山,由招商地产开发,更是提出了“立面像公建,服务像酒店”的产品理念。
这些建筑的出现将为天津城市的天际线增加更为丰富的内容。
词条十:城市综合体风起云涌
写字楼、公寓、商业建筑、酒店、住宅……“新都市主义”城市规划理念的回归,使得各类建筑形式“混搭”的项目大量出现。2008年,天津,尤其是中心城区,将成为都市综合体项目的天下。
老城厢整体规划中,仅公建类就占到40%,随着此区域住宅销售期接近尾声,公建产品将承担起老城厢的后势主力。总建面积18万平方米的君隆广场、4.5万平方米的天津中心、100万平方米的津门津塔、50万平方米的嘉里中心、120万平方米的九龙建业南站CBD项目,在未来3-5年内陆续建成。届时天津高档商务建筑水平将得到有力提升。
而与此同时,许多业界人士也指出,天津的城市综合体处于起步摸索阶段,由于与城市整体的产业布局、区域整体的配套规划等关联性很大,这些项目在定位差异、业态组合、楼宇设计、交通规划组织以及招商配比等方面都需要进一步探讨。
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