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2008年管理层要对房地产流通领域的中介行业进行大力整顿。设想在二手房交易的全过程,分成两大板块。板块一,信息配对,即居间促成的过程。板块二,合同成交、收取房款、抵押按揭、过户等后续服务。对于佣金总额,基本上控制在上下家收取2%上限这个范围内。
问题是从事板块二的公司管理部门会有极大门槛限制要求,例如注册资本要在3亿-5亿这个底线上,同时要有相当数量的保证金存放在政府所指定的专门部门或银行里。中小中介面临的出局危机的关键点是,2%这个总佣金对于本来利润不是很高的定位,还要分给两大板块的公司来分享,而且信息配对劳动力大可能分配的佣金反而低,后续服务的佣金比例倒要高于前者。
中天事件的阴影宛如一颗原子弹,强大冲击波全方位的袭击整个地产中介行业。实际上,中天只是整个行业变坏的开始,不论在连锁反应上,还是在从业人员的心理上,都造成了大地震。首先,我们看看中天暴毙的连锁反应。至从中天事件后,一些中小地产公司在成交量冰封和楼市冬天的寒风里,资金链断裂,就像得了脑血栓,脑梗塞,纷纷突然死亡。比如创辉也因资金链断裂轰然倒闭。接连发生的中介倒闭像瘟疫一样蔓延,势必引发大规模的信任危机。而一旦中介失去民众的信任,就等于失去了自己吃饭的饭碗。因为老百姓害怕自己所找的中介,会在一夜之间行无征兆的突然死亡,这反过来又会加剧成交量的持续探底。事实上,整个房地产中介面临的考验是一个行业危机,而不仅仅是一个中介公司的生死存亡,这些暴毙事件,给与房地产行业从业人员也是一个重创,一场心理大地震。很多人相信这个行业变得糟糕了,激烈了。而这些从业人员的心理大地震,又引发老百姓的心理大震动:出于对黑中介的疑虑和对于地产中介的不信任,又反过来加剧行业内部竞争,破坏行业规则。正是面临着这些巨变,管理层开始考虑实施新政,以挽救一个行业地集体性堕落。
管理层酝酿的拯救中介行业的新药方如果出台并且实施的话,那么,中介行业将会面临着怎样的新的丛林世界呢?这个药方看来对于拯救那些大的地产中介还是立竿见影的,而对于中小中介公司将面临着新的生死考验。笔者在《房产中介的春天已经悄然来临》一个成熟的行业必需要有个完善的行业潜规则,只有完善行业的各类规章制度,加强对行业的整顿与改进,行业发展才会有进步。管理层在面临着中介行业的危局,积极寻找一个新的药方,根治地产中介不规范带来的恶劣社会大地震,挽救中介信任危机于水火,是一个明智的选择。这也为民生地产注入新的血液,为房地产市场健康发展铺上了坚实的基础。
对于大的中介公司,管理层拟定的“注册资本要在3亿-5亿这个底线上,同时要有相当数量的保证金存放在政府所指定的专门部门或银行里”这一点对他们来说,是以扩大自己的重要时机,因为对于要求资金周转很快的中介公司来说,这个数字对中小公司无疑是“蜀道之难难于上青天”。这样一来,大批中小中介企业都不能达到这一要求,中介数量就会大幅减少,中介店比杂货店多的局面将大大改变。大中介公司面临蚁群式的竞争压力就会明显减轻。所以,对大公司来讲,新药方可能是自己转机壮大的催熟剂。但是,正如中天和创辉一样,由于盲目扩大自己,也会造成重大损害,甚至死亡。目前许多的大中介公司,不是在服务上提高质量,而是梦想上市,拼命扩大门店,期望被海外资金看重,然后包装上市出售公司,这本来就很畸形的企业战略。但往往是,在虚大中突然死亡,资金链断了,供血不足了,引起脑梗塞,还没等海外基金看上已经出局夭折了。
前面提到:中小中介面临的出局危机的关键点是,2%这个总佣金对于本来利润不是很高的定位,还要分给两大板块的公司来分享,而且信息配对劳动力大,可能分配的佣金反而低,后续服务的佣金比例倒要高于前者。然而,并不是说小中介都要等死了。对于小中介来说,可以做一些细分市场,差异化经营,切忌乱做一气,没有方向。如果像无头的苍蝇,到处立足,结果,反而立不了足。其实,一些细分的市场如果做的更细致、更专业实际上比盲目扩大的优势更为明显。比如,专做办公楼、商铺、老洋房等等。只要不是黑中介,口碑好,小中介将会有机会,只是利润薄了。因为新政策的目的是规范中介行业,为中介行业制定可行的健康的行业标准,让诚实守法的中介更加壮大,让黑中介不能再一个老鼠害一锅汤。所以,那些诚实守法的小中介,机会会比原来就旧规则下更为有利于自己的成长。
笔者前篇文章说过,鉴于房地产市场目前出现的一些危机,管理层正积极采取措施,保障房地产健康有序发展。这个二分市场的新药方,或许是拯救中介病危的良药。鉴于黑中介和中介的猝死,给房地产中介带来的恶劣影响,是应当制定新的规范,把好的习俗转化法律,为房地产健康发展,奠定坚实的基础。而对于中介行业的企业来说,如何面对新的丛林规则,是每一个中介行业必需认真思考的课题。