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经历了2007年房贷市场"多事之秋"和一场突如其来的暴风雪洗礼之后,人们对房地产市场未来走向、房贷市场的变化趋势平添了一份关注与期许。
毋庸置疑,前一时期"完善住房保障制度,增加保障性住房供给,调整住房供应结构,抑制投资性需求"的房地产调控思路无疑是清晰明了的。而从"累积效应"和"路径依赖"的角度看,紧锣密鼓、风声鹤唳的调控举措亦会对2008年整个房贷市场的走势和运行产生或多或少、程度不一的影响。
放贷冲动加剧调控风暴
在宏观调控的高压态势下,银行加强信贷控制通常都会从总量上着手。因此,之前预测大多认为,房贷整体资金供给下降将成为不争的事实:受房地产价格波动及由此带来的市场风险增大因素的影响,从风险管理的角度讲,银行会从总体上收紧对个人房贷和房地产开发贷款的发放总量。
然而,现实经济并非总是那么循规蹈矩地按照人们的主观意愿运行,多年惯例的年初"信贷高峰",在从紧政策下"涨升"依旧、如期而至--2008年头一个月8.36亿元的贷款增量,已占全年目标增量3.63万亿元的22%、第一季度目标增量的65%。人民银行上海总部的数据同样显示:上海市金融机构1月份新增本外币贷款已超过2007全年信贷增量的五分之一,其中房地产等五大行业新增贷款占全部贷款增量近九成。虽然来自多家银行房贷部门的消息称,1月份房贷增量超过一半来自去年末已签订贷款合同但未正式放款的跨年业务,但"房贷市场需求仍较旺盛,金融机构放贷意愿依然较强"状况由此可见一斑。
颇有意味的是,在房地产利益链条中,相关主体看似合理的逐利行为叠加在一起时,往往会演变成疯狂的"合成谬误",进而招致更为严厉的调控风暴。于是,央行随即强调将"进一步发挥货币政策在宏观调控中的作用,实行从紧的货币政策",也就在情理之中了。
除了放贷意愿强烈以外,房价波动所潜伏的信贷风险也使得监管层未雨绸缪。
央行新近发布的货币政策执行报告认为,全国房屋销售价格总体涨幅依然较高,但部分城市房价涨幅已出现趋缓迹象。基于此,监管层将会从"信贷调控,风险管理,结构调整,推动创新"等方面着手,关注房价波动带来的信贷风险,引导调控个人住房消费与投资行为,促进房地产金融市场健康发展。
个贷竞争升级
不管怎样,对于商业银行而言,个人房贷市场都备受青睐与呵护。尽管当前房贷业务风险有所加剧,但总体来说不良率较低,在信贷紧缩背景下仍不啻为上选。不过,在2008年信贷增量受控、市场存在诸多变数的大背景下,个人房贷业务将一往无前还是面临"拐点",在很大程度上取决于商业银行对房地产市场未来走势的判断。
面对风云诡谲、变化万千的市场,内外资银行房贷产品的创新与竞争将成为2008年的新看点。在个贷业务主打产品的推出上,各家银行将会进行明显的结构性调整与布局。
岁末年初,各地相继出台了保障性住房建设计划,力推经济适用房和廉租房。顺势而为的银行机构,将会把目光更多转向保障性住房金融领域,优先支持普通商品住房和经济适用住房建设,积极支持城市政府加快健全廉租住房制度。
而针对限价房、经济适用房、廉租房等的房贷产品将应运而生,供给力度会逐步加大。
面对国内物价上涨、通胀加剧的现实,各家银行亦会考虑推出兼具收藏价值与保值增值功能的理财类房贷产品,譬如将黄金投资与个人房贷融为一体,进而规避市场风险、抵御通胀损失,实现保值增值。
百年不遇的北京奥运,恐怕也是国内银行机构纷纷主打的一张牌。结合"首都旅游"与"奥运门票"主题的个人房贷产品,同样将会吸引人们的目光。