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近两天,看了某君的《房价长期上扬的内在四大动力》一文,其中以“资产的重新定价估值,人们保值心理需求”的理由,提出了“住房具有居住和投资两大功能”、“既可以实用,又可以增值”的观点。但是,一般情况下讲,我们指的买房保值,是指一种长期的投资,而不是买了房三年五年就指着卖的投机行为。从这一概念出发,笔者对于这一在以当前通货膨胀趋势日强的情况为背景而作出的论断,觉得还有些值商榷之处:中国的发展有其与世界上绝大部分国家不同的特殊性,这种特殊性必将对住房这一商品形成决定性的影响。虽然住房作为保值工具,在世界上绝大多数国家(尤其是发达国家)是成立的,但在中国也许只能在未来的短短数年是成立的,从长远看,是一个绝对的谎言。
之所以提出上述的观点,笔者是基于中国人口政策、中国后城市建设时代、经济发展的东西部均衡趋势以及通货膨胀和住房价格高涨的一体性四个方面。
一、中国人口政策决定所谓的“住房人口红利”周期将是短暂的。
二、中国后城市建设时代决定一线城市的住房价坚挺将成历史。
三、中国经济发展的东西部均衡趋势决定了异地购房哄抬房价不再。
四、通货膨胀和住房价格高涨的一体性决定了当前房价确实存在泡沫。
首先,倒金字塔形的人口发展趋势,锁定了未来的住需形势是零供给还多余的,何来保值一说?这一趋势的出现,是一笔摆在明处的帐。且不说现行的中国人口政策还要维持多久,就以2008年出生的中国城市孩子为例。当他或她到25岁时,会面临怎样的住房情况呢。他们的父母基本是独生子女,也就是说,一个人的祖父母加上他们的父母就有3套房。两个人加起来,就意味着他们将有6套房的遗产可以继承。这仅仅是以基本自住需要情况下作出的统计。如果他们的长辈像文章开头所说的那样,购房保值,可能就会有8至12套房。这些房子的主人也许都还健在,也许因为生老病死黄鹤仙去。无论是何种情况,对于20多年后出生的中国人,他们结婚时可能将不再是为要不要买房犯愁,而是为要不要卖房或如何租房发困了。要知道,那么多房子的物业税、物业管理费,可是一笔不小的开支。在这样的情况下,如果还说房价一直从现在坚挺到那个时候,谁会信?那个值还怎么保?
其次,后城市建设时代的到来,将极大缓解一线城市中心地带的住房需求并促使房价回归理性价位,住房保值的谎言不攻自破。不要说很远的一二十年之后,就现在的北京、上海等一线城市,后城市建设时代的模型已经出现。这种城市中心区人口向外迁移,极大地减缓了中心城区的住房矛盾,必将在近期就稳定这些地区的住房价格并逐渐回归理性价位。所谓的理性价位,就是挤掉当前房价中的泡沫,自然是略有下降了。住房如果作为保值工具,就要求其必须要不停地涨价才行,否则就算不降,也没有了利息还要交各种各类的物业税、物业管理费等费用。这种帐,连我这种最傻最笨的人都算得明白,还用问问那些精明的投资者吗?
同时,中国经济发展所致力的东西部均衡趋势,也决定了就业岗位的逐步稳定,流动人口减少,自住的异地购房需求将在近期内有极大改观。随着中国领导层提出的西部大开发和振兴东北战略的提出,以及扩大内需减轻中国经济依赖出口的不利局面,都将决定中国经济发展东西部严重失衡的状况必然有大的改变。人的流动,是以经济发展的形势决定。有购自住房需求的人,基本上是具有工作能力的人,工作岗位的变迁程度决定了人的流动。如果东西部经济发展倾斜面不断拉平,就不可能保持当前这种有劳动能力的人集中在东部地区少数的大型都市的现象。原先从五湖四海集中到了一起来的人,因为经济发展的分散而再次各奔东西,那些为集中在一起的时代造的住房,还能保持其稳定的价格或者还要逐渐上涨?住房,就是要住的房,没人住了,房子还叫住房吗?因此,住房保值与否,得看这房子在哪买,在什么时候买,什么时候卖,不能一概而定。
另外,对于有人提出的防通货膨胀而购房保值一说,更是业余中的业余了,是绝对自欺欺人的大谎言。先不说通货膨胀是不是可能是永远的,毕竟商用房是经济的重要一部分,在中国当今时代更是可以用重要支柱来形容。仔细分析,中国的通货膨胀里又有多少是住房价格引起的?多到佬佬家去了。既然当前的房价有泡沫,就说明了其不值得投资保值。如果说通货膨胀的大经济泡沫破了,房价肯定不可能幸免。这叫是拴在一起的两个人,谁也甭想把谁撇一边去。
综上所述,笔者在此对大唱购房保值的人奉劝一句,自己不买别忽悠别人;对想购房保值的人提醒一句:买房当投资的话,应该有长期的战略眼光。说句玩笑话,也许你在西安买房能保值,在北京买房,就是贬值了。