|
||||
不可否认,奥运概念对北京等地的房价上涨具有相当的推动力,是影响北京等地房价变化的一个重要因素。所以,自2001年7月申奥成功以来,不少房地产开发商,早已开始在炒作、运用“奥运概念”,北京等地的房价也随之不断上涨。北京商品房房价从2003年初开始启动,其后同比增速逐年加快,直到2007年底。不过,同样应该看到的是,对北京房价上涨的推动力是有限的,而且具有时间性。因此,随着奥运会举办期的临近,各种关于奥运后房价是否会下降的疑问、担忧、争论也会越来越多。这也是目前正在出现“两会”的代表、委员所关注、议论的热门话题之一。
其实,无论如何,奥运概念只是影响北京等城市房价在某一阶段时期变化的因素之一。因为,作为市场经济元素的房价,往往是由诸多市场因素及其影响市场因素的因素起着影响作用乃至决定性作用。上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》首席分析师、本文作者陈真诚分析认为,一般而言,各市场因素及其影响市场因素的因素,往往互为关联,多种因素交织在一起而对房价变化起作用。不过,在某一个阶段时期中,或因各因素影响力的不同或其他某种原因,往往会是某一个因素在对房价变化起着主导作用。对于北京及其他有奥运项目举办的城市来说,综观来看,申奥成功以来,影响房价变化的,主要有奥运概念、经济增长、人民币升值、人口增长、供需、走势预期、投资套利、有影响力房地产企业(群)的市场行为、政策与制度等因素。在诸多因素中,相对其他因素而言,具有明确候鸟特征的奥运具有典型的概念性。这是由奥运会本身的特性所决定。可以说,自2001年7月申奥成功以来,在2005年以前,主要是奥运概念在被炒作放大而刺激走势预期等因素助推房价。其后,虽然奥运概念一直贯穿其中,但或已不是最主导的因素。大概在2005年以后2007年以前,助推房价的主导因素是经济增长、投资增长、人口增长及供求、走势预期等因素。2007年里,助推房价的主导因素是房地产预期高攀、消费者恐怕未来房价继续更大幅度上涨的恐慌、人民币升值、走势预期、投资套利、有影响力房地产企业(群)的市场行为等因素。2007年10月以来,影响房价变化的主导因素是政策与制度、走势预期、有影响力房地产企业(群)的市场行为等因素。
对于北京奥运会,我们可以将之分为三个时期:筹备期、举办期和举办后期。可以说,奥运概念支持房价上涨的作用期主要是在筹备期。这种作用还具备一定的时间提前性、时间错位性。奥运概念对房价上涨的支持作用,并不是一定要等到奥运会正式举办或奥运会结束之时,才开始减弱甚至可能停止,而是在奥运会举办前几个月,就已经开始减弱甚至可能停止。随着奥运会举办期的临近,奥运概念对房价上涨的支持作用越来越降低。只是,奥运概念对房租上涨的支持作用,往往是越接近举办临近时可能才开始显强。一般情况下,往往是在奥运会期间及前后一段时间里,对房租上涨的支持是最强的。不过,相对来说,强势支持的时间很短。因为,奥运会举办期,终究只有短短的一个月。
奥运对经济的助长力并不等于对房价的助涨力
由于奥运会参加的人数或机构众多,加上现代传媒业的发展,参与奥运会的人员等本身需要消费、采购,举办城市不仅可以利用奥运会所创造的商机,借势推出包括展示在内的有利于发展本地区经济的一系列活动,而且可以直接实现大量的消费与采购。上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》首席分析师(报告文本销售电话0731-4478178)、本文作者陈真诚分析认为,这种消费乃至采购,往往可以跨越空间、时间的概念而外延。所以,举办奥运会,将对所在城市乃至国家的经济、社会、文化、对外交往等领域的发展产生强大的推动力量,将对所在城市乃至个国家的形象、知名度、旅游、对外交流等诸多方面产生积极作用,从而对区域乃至国家的整体发展产生积极作用。
在奥运效应中,一个很重要的内容则是奥运经济。奥运经济,统指在一定时间和空间范围内围绕举办奥运会所发生的一切直接或者间接的经济活动,以及奥运会对经济带来的影响作用。奥运举办城市,需要进行大量固定资产投资等。其中,除场馆外,最显著的主要是城市基础设施建设投资。在合理或能力所及范围内的投资,能带动阶段性经济加速发展。对于北京举办奥运会,国际奥委会市场开发委员会主席海博格曾表示,他“非常看好”2008年奥运会后中国经济的发展,奥运的“遗产”将会使北京和整个中国的经济在其后10年甚至更长时间里长期从中受益。其中,自然有与北京等城市及国家为奥运会所做出的各种努力及中国社会经济的实际情况相关。这些投资,以及对促进地区经济、社会、人文等方面的成熟或升级的催化作用,往往能提高区域内的级差地租的升值,并有概念作用增加传播能力和消费促进能力,因而往往能在一定程度上刺激房地产行业的发展。
《2008年奥运行动规划》显示,2002-2008年,城市基础建设投入达到1800亿元人民币。其中,重点建设项目就达142个。在1800亿元人民币中,有900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等,打造四通八达的快速交通网;有450亿元用于环境治理,兑现“绿色奥运”的承诺;有300亿元用于信息化建设,奠定“数字北京”的基础,初步实现电子政务、电子商务、信息化社区和远程教育,兑现“科技奥运”的承诺;其余150亿元将用于水电气热等生活设施的建设和改造。还有人预测,在2008年前,奥运会将给北京带来700亿元到800亿元社会财富增加。1800亿元的市政基础建设投资和大约70万个就业岗位,将给北京经济增长带来2%到3%的拉动作用。
奥运会推动了北京城市总体规划布局的改变,推动了北京基础设施、交通设施、环境绿化等方面的建设与改善。再加上奥运会的影响力及奥运区域建设的推动作用,奥运会对北京房地产业格局产生了很大影响,在一定时期内、一定程度上带动房地产价格的攀升。正因为在一定时期内在一定程度上对房价变化具有支持作用,所以,奥运概念一直被房地产企业所看重并被大力运用。也或正因与此,可能出现奥运概念被过度包装、炒作、利用的情况,也可能出现投资过热、房价过涨、供求投资的情况。因为,奥运对经济增长的支持力与奥运对房价上涨的支持力之间并不能简单地划等号。
经北京市民政局批准正式成立登记的社会团体北京奥运经济研究会曾经发布的北京奥运经济报告曾指出,在看到2008北京奥运能够拉动内需的同时,应注意防止房地产炒作过热,引发泡沫经济;防止供给失调,警惕借奥运之名进行盲目投资。
2007年10月23日,国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广也曾发表研究报告指出,我国经济进入了周期性繁荣的顶部区,顶部可能出现在2008年上半年。2008年下半年开始,房地产将进入适度调整期。由于房价增长过快是影响经济增长稳定和金融危险的主要因素,因此价格调控重点将是房价的调控。研究报告分析指出,房地产特别是住宅繁荣已经持续10年,估计在2008年奥运会之前,房地产仍将保持偏热增长态势,处于中期繁荣的顶部区域;但奥运会后,受多重因素影响,房地产可能步入中期调整。这些影响因素是:持续过高的房价对住宅需求的抑制作用、供给的释放及货币信贷的收缩效应,以及人们对奥运会后房价变化预期的改变等。
要防止奥运会后房价大幅度下跌
事实上,奥运会之前形成的投资高潮,在奥运后必然回落。如今,越是临近奥运会举办,海内外各种关于奥运概念相关于经济增长尤其相关于房价变化的关注、疑问、担忧越多。持续多年高速增长的中国经济,会否像其他一些奥运会举办地一样,陷入“奥运后经济萧条”尤其“奥运后房价下降”的怪圈?这也同样成了公众、媒介、经济学家乃至出席2008年3月召开的“两会”的代表、委员所关注、疑问与担忧的热门话题。
全国人大代表、刚被任命为世界银行首席经济学家的经济学家林毅夫在接受采访时认为,在奥运会后,中国不会出现投资一度下降的经济萧条现象,中国经济规模决定中国经济仍将持续健康增长。只是,他并没有说在奥运会后房价依然会继续增长,没有说房价在奥运会后不会下降。相反,他一直在主张央行重点考虑使用加息手段而不是人民币升值来打击通货膨胀预期。
因此,尽管奥运会对承办城市的经济增长、对承办城市的房价上涨存在推动作用,但根据国际经验可知,奥运经济呈现周期性特征。奥运会曾为主办城市房地产业带来了较高的涨幅,但一些城市也上演过奥运会后的房价变化结局各异的悲喜剧。汉城、悉尼、雅典等城市的房价,在奥运后曾呈现大幅回落,房地产市场陷入萧条局面。尤其在北京奥运会之前最近两届已经举办过奥运会的城市,其奥运后房价走势或具有一定的借鉴意义:
借助于2004年举办奥运会的契机,在1995至2002年7年间,希腊雅典房价涨幅达到了65%。在雅典新建的两条地铁沿线,以及几个主要的奥运设施周边地区,房价涨幅超过了110%。但这种涨势有价无市。希腊政府原本设想奥运会后用于低收入无房户居住的经济适用房的奥运村,位于雅典西北郊外,没有任何公共交通连接,配套设施不完善,没有学校,没有购物场所……结果,在奥运会结束两年后,奥运村的3000套商住房的入住率还不到5%后,大量已售的商品房长期闲置无法入住。房价大幅下跌,从当初每平方米2000欧元左右的价位降至每平方米1000欧元,也不会有人问津。
1993年申办2000年奥运会成功以后,曾引发了澳大利亚悉尼房地产业的兴旺发达,每年房价递增10%以上。在随后七八年的时间里,房价翻了一番。由于惯性的作用,2000年奥运会之后,房价还在上涨,并一直持续到2003年底。但2004年初开始,悉尼房价成了强弩之末,一直呈下降走势。奥运村里空空荡荡,包括运动员村在内的许多漂亮房子现在也是杂草丛生,空置率很高。业内人士认为,奥运效应使悉尼房地产潜力被提前挖掘完毕,或者说被“严重透支”了。
有人分析认为,雅典、悉尼的房价在奥运会后下跌的根本原因,主要是由于在其前阶段性时间内房价上涨幅度过大,未来房价上涨空间和未来需求透支过大,炒上去的房价没有根基,难以维持。产品集中供应量过大。而且,奥运会主区域地点多为郊区。在候鸟性高度集中的人流短期撤出后,大量设施尤其房屋闲置严重。具有强烈时间约束的奥运概念炒作完毕后,房价会在价值规律的作用下,重新回归到本来的位置。
在取得举办资格后,雅典房价在1995-2002年7年间上涨了65%,但奥运会之后雅典就迎来了房价的暴跌,许多商品房的价格下跌了一半。相比来看,在中国,尤其自2005年以来,包括北京在内的不少城市的房价,累计上涨的实际幅度比之要大得多。不少城市早已经成倍翻番,深圳市曾创造5个月房价涨幅达到70%的记录……
对于目前中国房地产形势来说,一方面,央行连续加息、提高商业银行存款准备金率,央行主管货币政策的副行长易纲明确坚持从紧货币政策不动摇的信号,和市场对继续加息、提高存款准备金率等预期,正是改变房地产预期、抑制房价回涨、使得房价可能继续进一步下跌的最主要因素。另一方面,一段时间以来,许多房地产开发企业,尤其是上市公司,疯狂囤地,在地方政府的合力作用下,土地价格不断抬升。如果真能按照温总在政府工作报告中所说的那样“依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”,有效打击囤地行为,政府严格执行“土地两年不开发无偿收回”等政策,同时切实增加市场上的有效土地供应量,兑现实施住房保障制度,市场走势的未来预期还将会进一步改变。本文作者陈真诚分析认为,如今,关于奥运会的基本建设基本已经完成或接近尾声,奥运概念对房价上涨的支持作用也或接近尾声。相比雅典、悉尼等城市的房价在奥运会前后的巨大变化,基于中国近几年以来的房价曾快速大幅疯涨的实际情况和目前全国房价已经进入下行通道的实际形势,不出意外的话,房价、地价预期还可能进一步被打击,目前已经开始下降的房价则可能进一步加速下降。北京等那些曾因奥运概念而大幅度推高房价的城市,要防止房价在奥运会举办前开始更大幅度下降、在奥运会后加速下跌的可能情况出现。当然,也要看到的是,奥运概念的逐渐消退,并非本轮房价下跌的主要作用因素。上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》首席分析师、本文作者陈真诚分析认为,虽然随着奥运会举办的临近,对房价上涨的助推作用已趋减,但在到奥运会闭幕乃至气候的一定延续时间里,在借用奥运题材进行促销、房屋租金等方面,奥运会仍然具有很强大的助力功能。甚至,越逼近奥运会举办,其功能越有可能被放大。如本人在2000年悉尼奥运会后所成功策划运作向五个冠军每人赠送一栋别墅的房地产营销推广,反响很大,效果理想。