|
||||
前两天收到一位陌生网友的来信,是关于购房问题的。他所面临的购房困惑具有相当的代表性,因为不会涉及他的隐私(略去姓名与电话),现把他的原信及我的答复放在博客上,以使有类似困惑的朋友从中有所启发。另外,因为工作太忙,也没时间回应很多购房朋友的来信或者在MSN上聊天,在此表示歉意。
我的回信如下:(原信附后)
你好!
昨天看到你的来信,但正忙于一份急待上交的研究报告,今天才稍稍喘口气,针对你的购房困惑简单聊几句。
首先,你面临的这种情况比较典型,属于婚房需求,但由于你与未婚姻妻收入较高,且有40万的首付能力,总体财力情况不错,在婚房上可选择的余地比较大。无论采取哪种策略,都有较大回旋空间。而且,你的未婚妻在外资银行工作,3%的贷款利息,在不断加息及通货膨胀高企的现阶段,简直是天上掉的“馅饼”。
其次,我一直倡导“首次置业,新不如旧”。这个主要是指预算不是太充足,若买新房要跑到较远区域(如外环以外)的情况,这样从以后换房和投资的角度考虑,宁可买好地段的旧房。就你的财力,从原则上讲买内环旧房和中外环间的新房区别不是特别大,因为中外环间的位置并非特别偏远。
第三、从自住功能选择上分析,二房和三房存在明显差别,如果考虑五年内不要小孩子,其实二房就可以满足需要。当然,这其中还有一个外地人的因素,外地人买房还要考虑父母来沪暂住和常住问题。你的情况,前一点我不知,后一点是确定的,如果两点都存在,我建议买三房,可以多年之内都不须换房。
第四、从投资价值上分析,你目前已有明确备选项,或者镇坪路或者宝山上大。我更倾向于前者,而且可考虑选择二房。理由主要有两点:一是内环内的地段的升值空间更大,尤其与之相比的宝山上大板块并无城市规划方面的重大利好。二是以后可换个三房甚至是四房,届时镇坪路的房子既好租,也能卖个好价钱,其增值性和租金收益率将明显高于宝山上大板块;注意:二房比三房更易出租。
第五、从时机选择上讲,现在不宜于贪大房。我01年买房时选的是二房,其实狠狠心也能买个三房。现在有些后悔,主要是当时处于房价低潮,后来几年涨得快,当然是面积越大增值越多。但目前楼市处于盘整期,虽说长期肯定增值,但中短期的房价增长性并不强,甚至还会有些下调。在这种形势下,你毕竟是更看重居住功能,因此只要满足需求即可,不必追求大房型。
说了半天,不知你是否完全理解,我的建议不是特别的鲜明,因为考虑到你的具体情况。专家建议可以听听,关键还得自己拿主意。
附件:一位朋友的求助信
尊敬的杨红旭老师:
您好,经常拜读您的大作,感觉您的文章实事求是,以数据服人,不哗众取宠;偶尔拿出自己和自己身边人的购房经历来作为例证,让人感到您文字下面的一层真诚...
说起来,我也是房地产产业链上的一名从业人员,在建筑设计院做结构设计工作,现在27岁,目前准备和我女朋友准备买婚房,我们手上有40w现金可以用作首付,两人年收入20w元。现在有三种选择,让我拿不定主意,希望能够得到您的指导。
一是买轻轨镇坪路站附近的三房(内环边上岚皋大楼),123万,三室一厅,91年,15楼,生活方便,两人上班时间都在30分钟以内,商业贷款只能15年,故考虑用我女朋友的单位优惠贷款(她在外资银行工作),30年,3%利息,每月还3800元。
二是买轻轨镇坪路站附近的二房,95万,两房一厅,其它同上,可考虑商业贷款或者优惠贷款(女朋友单位优惠贷款要求如果辞职,离职时还清所有贷款,限制较严),月供都可接受,以后再换房(我们两人都是外地的,有了小孩父母来照顾或者以后偶尔来小住两房就嫌小)。
三是买宝山上海大学板块新三房,锦秋花园、经纬城市绿洲等新盘(中外环之间),三室两厅,126万,靠近7号线,明年年底通车,上班时间60分钟,并考虑5年后买车,生活还可以,靠近好又多超市,缺点是教育差,离市区远(15km),商业贷款30年或者优惠贷款月供都可接受。
其实说到底还是两种选择,内环旧和中环新,根据7090政策,新三房肯定越来越少,买了一次到位,而且新房有升值空间,以后很长一段时间不用考虑换房子,但是离市区远,以后小孩上学是问题...
最近这两种选择真是折磨我,相信也是很多年轻人面对的同样问题,都是这疯狂的房价闹的(我是农村来上海奋斗的,两家条件都一般),真是一声叹息,人一长大事情就多好多。
真诚希望杨老师在有空的时候给我一些指导。(您的msn我就不加了,省得影响您工作),谢谢!