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去年房地产领域暴露出来的突出问题很多,其中关于小产权房的处理就一直倍受人们关注,在讨论拐点、高房价、交易量等等问题的时候,人们都难以避开小产权房的瓜葛。小产权房就是在商品房价格飞涨的形势下,由农村组织在集体所有土地上建起来的项目。由于集体土地没有经过招拍挂的程序,所以省去了土地部分的大部分费用,同时农村组织进行开发建设本身的成本也要低很多,这就是小产权房以较低价格冲击商品房市场的原因和动力。
小产权房价格低,有的规模还相当大,因此颇受中低收入人们的喜爱。但是由于面临集体土地不容许随便改做非农业使用的法律界限,这就造成了农民集体所有土地没有财产处置权的悖论。因此也就形成了一方面政府有关部门向购房者紧急警告风险,而另一方面小产权房建设、交易又始终在半明半暗中进行。部分地区曾出面进行过一些查处、甚至有部分楼盘被炸毁,但是已经占到房地产市场1/4左右的小产权房那就那么令行禁止呀?这让政府处在一个欲放不甘、欲收不能的尴尬境地。
实际上小产权房的问题还不是只是农村集体土地上建房那么简单,每个项目都有每个项目的特点和不同。国家特别担心的是利用耕地建房的问题,害怕18亿亩耕地红线被突破。但是由于城市规模摊大饼似的发展,很多城郊结合地带的耕地早就被建材城、批发市场、侵占了。哪怕现在的这类市场绝大多数也还是农村集体土地,恐怕没有人征得起地建这么大规模的市场,土地成本太高了。
而当卖房子比搞市场更简单、更赚钱的时候,这些地方的人们可能就会把市场用地转变成了小产权项目用地,这些人不会觉得搞市场建设和搞住宅建设有多大的用地差别。可能因为占耕地搞市场也是侵占农地的性质,但当时没有查处,甚至放任、支持、鼓励,就为后来的小产权房留下了祸根。这也是个实际情况,由于地租差的存在,人们怎么可能在北京的三环附近种麦子呢?但是这些地方确实还有不少的农村集体土地。
另外农村土地也不是只有基本农田这么单一,比如城中村、城边村的改造和建设,就让一些村民动起了盖高楼、卖楼房的念头,而一些农村工业用地随着乡镇企业的衰退渐渐也腾出了大片的闲置土地,农村人口向城里迁徙形成的空壳村也有大量的土地可以利用,荒沙地、盐碱地等不能被用于耕种的土地对建设住宅来说是一点难度也没有。凡此种种都是农村组织抓住当前房地产市场供不应求的空挡,大打低价战略,搞农村城市化的理由。
基于此,全国政协委员蔡继明提案认为,农村交易自建住房有法律依据,小产权房问题“不能一刀切”。对于在农村集体建设用地和村民宅基地上建设的小产权房,在补办相关手续补交相关费用之后,应当给予相应的正式产权。”他已提交提案,建议妥善解决小产权房问题。
蔡继明认为,一些大城市的房价长期快速上涨,远远超出了一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。因此小产权房存在着大量现实的购买群。同时,购买小产权房的人群,也存在着法不责众的心理。而要长远解决这一问题,蔡继明建议应使农民真正获得完整的土地产权,并建立统一的城乡建设用地市场。国有建设用地和集体建设用地达到“同地、同权、同价”。“‘同权’是根本。同为建设用地,就不存在土地转用问题,应当具有平等的产权。”
在3月5日上午开幕的十一届全国人大一次会议上,针对小产权房应该如何处理的问题,建设部部长汪光焘表示,将严格按照法律的规定进行处理。但对于现在既有的小产权房是否就认定违法、已经购买住房的居民如何应对?对此汪光焘未作明确回应。
据全国人大代表、重庆市发改委主任杨庆育证实,目前重庆市已将“建立城乡建设用地置换机制”列入全国的试点计划,即将上报国务院审批。此举意味着,一直以来备受关注的农村“小产权房”问题,有望在一省范围内“破冰”。今年20万有固定工作和住房的重庆籍农民工,主动腾退家乡土地后,将获得重庆城市户口,享受城市人的社保和教育资源。
据杨庆育透露,试点规划在处理农村土地问题上将有突破性举措,尤其是城里人能否到农村买房、农村能否自建可以在市场上销售的“小产权房”等问题,规划明确提出:在农村耕地不减少、粮食不减产的情况下,尝试允许城乡建设用地合理置换。
杨庆育解释说,农村的土地分为耕地和宅基地,在重庆的试点规划中,鼓励城市经济下乡对耕地进行产业化经营,农民的耕地经营权也可以通过土地经营权流转中心对城市人招标;同时,政府支持农民把宅基地进行集中建设,在农村耕地不减少、粮食不减产的情况下,尝试允许城乡建设用地合理置换。
看来,小产权房危机也蕴涵着巨大的城乡一体化发展的大机会,北京小产权房最集中的琉璃河地区的老百姓就感到,大量的城市人口迁移到琉璃河后带动了当地的经济发展和社会进步,解决了大量的农村富裕劳动力的就业问题。既不能突破18亿亩耕地的红线,也要加快城乡一体化的进程,小产权房问题是一个关键,从今年两会上传来的信号,有利于这个难题的解决,是个好消息。