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如果说从去年十·一以来,珠三角楼市乏善可陈,那么普遍的租金上涨则是市场近期的反映;如果说刚性需求有其可争议的地方,那么租盘的放量成交则是其中的一个注解。如果说,楼市买卖的供求关系有着太多的假相,那么租赁市场则是楼市的先行真实指标。
深圳楼市在过去的一年里,租金大概普遍上涨,幅度在10—20%之间,以中小户型为主。豪宅由于前两年放量供应,加之租户有限,上调并不明显,但近期租赁成交量亦开始上升。
我们知道CPI(消费物价指数)并不包含物业买卖的价格因素,也就是说温总理所提的目标将今年CPI控制在4.8%左右,针对房地产而言,直接相关的就是物业租赁的价格。
由于控制CPI上涨是今年的核心任务之一,看来廉租房来的正是时候。只是担心廉租房的量和速度能否如期所至,这也是今年乃至今后一段时期内住房问题的主要看点。
一、廉租房的建设,怎样才能缓解拆迁难题?
有人说“钉子户”推动了房价上涨,原因是拆迁成本提高,这个推论似是而非。旧房,尤其是产权不完整的“城中村”,之所以演变为“钉子”主要源于要讨一个更高的赔偿。什么是“更高”?其基本的比较基础是目前旧房子的租金还原价值。只要预期租金会上升,他就不愿意折一赔一,而损失将来房子可能以商业门市房出租而带来的更大收益。
大规模廉租房建设可以缓解低收入人群住宅的租价上涨,但是必须清楚地看到,“城中村”和旧房不只有着地理位置的优势,这意味着交通和时间的节省;同时也有着配套齐全,商业林立和生活方便的优势。而这些同样对低收入家庭非常重要。
记得,十年前就曾有过深圳市政府推出“桃源村”微利房而申请数目不足的例子。因此,不是简单的房子即可解决问题,对此要有充分的公共配套和足够的商业、就业支撑。
只有形成对旧房的替代关系,才能达到真正廉租的目的,否则达不成平抑租金上涨的影响。
二、租金上涨,如何影响房价?
这是房地产估价原理中早就明确的——价值还原法,物业的价值取决于租金的回报。可是现实中我们经常看到,有些城市,有些户型租金回报很高,但房子的价格并不上涨;有些城市,有些户型租金回报很低,但房子的价格涨得很快。似乎,“租金还原法”完全失效了。
市场上落,当然还有一个重要的因素,那就是“预期升值率”,即物业价格=物业价值(租金还原率)+预期升值率。这个预期与市场的气氛紧密相关,比如去年初,大家都预期好,而今年,预期就会有很大的争议。
中国人偏爱住房的“拥有感”,这是另一个重要因素,这个偏好也是体现在物业的价值中的,因此在主要市场中物业价格远高于租金还原价值。
我们知道,经济适用房和“双限房”是不能让业主购买之后进入租赁市场的,也就是说经济适用房和“双限房”解决了“拥有感”但不能直接冲击市场的租金。而是,通过一批租客从租赁市场中退出,变为拥有部分产权,从而间接平抑租金上涨。这样,保障性住房的定价和供应量就成为了关键。
城市中,到底有多少人在租住房子?他们是什么样的人?由于我们的租赁合同并无统一的备案制,具体数目并不十分清楚,要改善目前这种心中无数的情况,就需要降低目前的高额租赁管理费,使潜伏的租赁合同“浮出水面”才行。
每个城市情况不同,但大多数可以估计。以深圳为例,商品住宅大概平均20%出租率,旧有公房和城中村大概平均90%出租率,以深圳商品住房与非商品住房1:1面积计,以非商品住房单位面积小,容纳人口多出30%算,则深圳租赁人口数比例在6成以上。
这么宏大的量,就受到租金上涨的直接影响,而保障用房如不提前排期,合理定价,就给人以杯水车薪的感觉。
租价上涨,确实是值得关注的信号。