|
||||
“拐点”之争、高低与否之争、合理与否之争等令房价问题扰乱亿万民众之心;房价持续疯涨、房价居高不下、国人尚无理性的房屋消费观(投资观)令中国房市仍然处于非理性状态;房产供应方不顾社会和谐仍以追求高额利润为第一要务、政府官员仍以稳定房价作为房产调控目标等令中国房产市场理性化进程步履维艰。所有这些,令当前房市形成一团乱麻,一团剪不断、理还乱的乱麻!
原因何在?本人认为问题在于,我们在看待房价、进行房产调控时,将房市所有产品笼统对待,没有对其进行合理界定,导致没有看清市场供应产品缺失激发了大量非理性需求,从而引发的市场供求严重失衡。
我们都知道,在房产之外的消费领域,鲜有对某种产品价格高低有热议的。比如,江诗丹顿、劳力士等名表价值不菲非一般人能购买;劳斯莱斯、奔驰、宝马等名车售价昂贵非等闲人能享受;夏奈尔、范思哲、阿玛尼等名牌服装价格高昂非一般人能消费得起。可没有人说腕表、汽车、服装价格高得离谱,究其原因,这些领域的消费品都有其明确的定位。无论是腕表、汽车还是服装,高价位的产品是奢侈品,除此之外还有中、低价位的消费品。我们看到腕表有几十、几百、几千元不等的产品;汽车有几万、十几万、几十万不等的产品;服装有几十、几百、几千元不等的产品。在这样的产品供应体系下,每个人都能买到适合自己需求的产品,对所在消费领域的价格不再敏感也就是清理之中的事了。
反观房产市场,房改至今,房市所供应的产品,在一线城市其价格动辄上百万、几百万甚至上千万,其定位是豪华、精英人士居所,二、三线城市的房价收入比也大多超过10。可以毫不夸张地说,称目前房市供应产品为奢侈品实不为过。而适合中、低收入群体的房产消费品却没有形成供应规模。在这样的市场供应状况下,众多本不具备目前房市产品消费能力的人因惧怕房价再上涨而通过借贷挤入购房者行列,这些人在给原本疯狂的高房价火上加油的同时抱怨房价高也就是极正常的事了。故此,合理界定住宅产品为当前中国房地产急需解决的问题之一,因为,合理地为住宅产品定性利于理清房市乱麻,利于房市向健康有序的发展通道迈进,利于消费者明确自己的消费需求从而树立理性的房屋消费观,利于房产供应方细分市场、细分需求进而制定适当的销售策略。
那么,在现阶段,如何合理界定中国房市的住宅产品呢?对不同性质的产品应采取什么样的策略呢?本人试分析如下:
一、高端消费品(奢侈品)。目前开发商所开发的高价商品房均可定位为高端消费品或曰奢侈品。这些产品具体表现在高总价、高单价、高定位、高品质(尽管大多名不符实),其兼具投资与居住功能,对购买者所拥有的套数及买卖时限不必加以过多限制。对于这些产品,政府不必再试图稳定或平抑其价格,由市场规律左右其价格波动即可。对于这些产品的供应主体(开发商),政府不必加以扶持(严格房产开发、销售期间及个人买房的贷款投放)和设置过多限制,让其独立行走、自由发展。
二、中、低消费品。目前政府主导的经济适用房、限价房及部分开发商推出的中、低价位商品房可定位为消费品。这部分产品将在很长一段时间内占据绝对多的市场份额,也是政府要重点发展和扶持的产品。这些产品的具体表现是低总价、低单价、小户型、结构紧凑,主要满足居住功能。对于这些产品,政府有必要采取适当的措施稳定其价格、扶持其发展、限制其投资与投机。在土地供应、贷款投放、税收方面给予优惠政策,鼓励这些产品的开发与投放。
三、生活必需品。据相关资料,美国人有超过60%的人选择租房,而在我国城市居民中,京沪穗34.4%的受访者现在租房住。由此可以看出,我们应大力发展可供出租的住房,以期满足民众安居的心理需求。因而,目前政府主导的廉租房及企业、个人、机构所推的低价出租房(经济租用房)应定位为生活必需品。政府应在土地供应、贷款投放、税收等方面给予优惠鼓励这些产品的开发与投放。对个人出租住房可适当减免相关税费,鼓励房屋出租市场的形成与发展。