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经济的发展使得越来越多的人涌入城市,因为人口的流动性强以及房价过高等原因,导致房地产租赁市场异常火爆,随之引发的租赁纠纷也日益增多。节后租房高峰再度来临,但由于部分房屋的出租方和承租方法律意识淡薄,在订立租赁以及履行租赁合同过程中漏洞甚多,为此我们选取多个案例来看看究竟应该如何合理避免租房纠纷。
提前退房能要回押金吗?
案例一:我租了一间房,房东让我一次性付清6个月租金,并且要交纳一个月租金作为抵押。住了3个月,我感觉不好,又租了一处房,并告知房东。房东要求我给他一把钥匙以便新房客看房。不料房东本人搬入房内。我现在要求其退还剩下的租金及押金。但其只肯退还租金。请问我还能要回押金吗?
律师解答:这种情况您已经构成了违约,而您具体需要承担的违约责任应当看合同的约定。如果合同约定1个月押金是违约金的话,那么房东就有权扣押您的押金;如果合同没有具体约定违约金,且在租赁期间您没有造成房东损失,那么这部分押金应该退回。这个案件关键是租赁合同中是否有约定违约金或是怎样约定的。
房东要扣钱是否有依据?
案例二:我租了一处房子,和房东约定租期是一年,房东委托中介处理房子的事情。在合同到期前10天,我通知中介说不续约了,并同时表示有个朋友想租房子。房东几天后答复我说租房子是可以的,不过价格要上涨,朋友觉得价钱不合适就不太想租了。现在房东说我提出不租的时间太晚了,影响了其后续出租,因此要扣我一半押金(总共1600元,扣800元)作为补偿。我能不能要回那800元钱呢?
律师解答:租赁合同到期不续约,租赁合同期间届满,双方当然解除合同,无需提前通知。这个案子房东的主张是不受法律保护的,承租人不需要提前一段时间通知房东不租房子,房东因为无法继续出租房屋而产生的损失,承租人无需承担责任。法律上有一种情况是需要承租方提前通知房东的,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。也就是说,如果房东和承租人的租赁期限不能确定的时候,承租方可以随时解除合同,但是应当在解除合同之前的合理期限内通知房东。本案不属于这种情况,房东的请求是没有法律依据的。
出租房里东西坏了由谁修?
案例三:我在2006年新买了一处住房,之后装修好了出租出去。家里的一切家具都是新的,但是在出租的第一年中,经常有灯泡坏了,遇到这种情况我都是主动维修。但是租房子的人说我的电视也坏了,我这台电视也是新的,这个也应由我负责维修吗?我觉得房子是他租的,家电也是他用的,但是坏了却要我来维修,我的权利怎么得到保护呢?
律师解答:这需要看你们的租赁合同是怎样约定的。如果合同约定的不明确,那么根据合同法“承租人按照约定方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任;承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定,如果您能够证明承租人没有按照电视机的性质或者你们约定的方法使用电视机的话,可以要求他进行维修,对您造成的损失也可以要求他进行赔偿。否则,根据合同法第二百二十条的规定,出租人应当履行租赁物的维修义务。
转租房起火损失谁赔偿?
案例四:我租了一间房,因为房子里有两个床位,我就转租给了另一个女孩,房东也同意了。后来这个女孩因为在屋里用“热得快”,起火了,烧了一些家具,房东却让我赔,我觉得这个事情又不是我做的,怎么能让我赔呢?
律师解答:这属于转租问题。在这个案件中,出租人同意了承租人的转租行为,那么出租人和第三人(就是这个女孩)的租赁合同是合法的。但是根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”所以虽然是这个女孩的过错造成了房东的损失,但是承租人仍然需要承担责任。
把握几点避免日后纠纷
房屋租赁过程中产生的纠纷非常之多,律师在这里仅仅就四个比较典型的案例简单作介绍。在订立和履行租赁合同过程中,有几点问题需要提醒承租方和出租方。
出租方:第一,出租方应当与承租方签订书面合同,并且到房产管理部门进行登记,这样有一个公示的作用,可以有效地维护双方的合法权益。第二,出租方应当了解承租方经济能力,以便了解承租方是否可以履行合同。第三,对贵重物品应当在合同中格外说明,对于房屋内家用电器使用方法要加以说明。
承租方:第一,要明确房屋权属,特别提醒具有下列九种情形的房屋是不得出租的:(一)未依法取得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;(六)不符合安全标准的;(七)已抵押,未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形(比如,拆迁范围确定后不能租赁房屋等)。除以上禁止的情形外都可以依法进行出租。第二,对贵重物品应当在合同中格外说明,对于房屋内家用电器使用方法要加以说明。