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兰世立的说法得到了武汉亿房网研究中心的认同,研究中心的明晶晶告诉记者,从武汉全市情况来看,今年春节期间,商品房销售量确实明显下降,春节期间,它的房子销售套数是在100(150)多套左右,那么到今年,它的房屋销售套数是在82套,所以说春节期间,整个来看,销量也是有大幅下降,基本上下降了50%。
那么销量下降的原因是什么呢?兰世立认为,武汉房价已经到了一个拐点,统计分析显示,2007年武汉商品住宅成交均价达到了创纪录的5663元,而这一年的销售面积也达到了破纪录的1021万平方米,兰世立说,过高的房价透支了武汉的购买力,要启动市场只能采取降价这种非常举动,在几经权衡后,最终把起价从8800元降到了现在的6000元。兰世立透露,即使降到目前这个价位,东星一样能有足够的利润空间。
兰世立:“15%左右,10%左右吧。”兰世立说,以目前6000元的起价计算,每套房子他们的利润也会达到几百元,高的会达到一千元,兰世立还透露说,在做出降价决定前,他也曾和同行沟通过,结果是大多数人明确反对,公开宣布降价后,甚至有开发商在电话里对他进行谩骂。
兰世立:“他说如果这么做对房地产是个影响,有的甚至直接跟我讲,如果你这么做就造成了武汉的房地产地震、雪崩,你要负这个责任,你是对我们大家不负责任,对我们产业不负责任。”
面对节后房地产市场的低迷,武汉东星集团把房价把8800元降到了6000元,降幅高达30%,但即使是这样,东星的负责人面对记者的时候也承认,如此低价卖房,他们还能得到10%到15%的利润,面对东星公布的这些数字,我们不禁要问,那些动不动价格就上万,甚至十几万的楼盘,其中的利润又到底有多大呢?
兰世立:“你比如像武汉最高的房子卖到了一万五,一万八,而他们的综合成本,其实社会是最清楚的,那事实上应该说有比较大的利润空间,也可以说是暴利。”
兰世立说,对于业内人士来说,每一幢楼盘的成本和利润其实都是一本透明的帐,一般情况下,商品房的成本主要由三方面组成:楼面地价,也就是开发商取得土地的价格;建安成本,也就是每幢楼房的建筑安装成本;运营费用及税收,这部分一般占售价的10%左右。所以构成商品房成本的就是两大块:楼面地价和建安成本,以东星推出的这栋楼盘为例,土地是分两期拿到的,总的地价和(平均)楼面价格大概在两千多元每平方米。
那么这栋楼盘的建筑成本又是多少钱?记者找到了楼盘的建筑商,武汉新七建设集团的副总经理余进,他告诉记者,这个房子的建设成本大概就在1800块钱,统建部分的从升机根到住户,最后打桩,地下室,在到房屋的建造,这个建造成本大概就在一千七八百块钱。
余进说,在建筑成本里,人工要占20%,钢材、沙石等材料费占60到70%,同时根据楼盘高度的不同,建筑成本也会差距较大,东盛开发的楼盘属于十二层以上的高层,每平方米的成本不会超过2000块钱,十二层以下的小高层不会超过1500块钱,七层以下的低层不过超过1000块钱,由于各地人工成本不同,造价会略有变动,但幅度不大。
这样经过计算,我们就可以得出东盛楼盘的成本价。兰世立说,成本大概5000多块钱。
兰世立说,目前我国对土地开发实行公开招标拍卖,这样楼面地价也是透明的,另外建筑成本在全国来讲差距也不大,这样所有的商品房成本其实都能轻易计算出来。
对于兰世立的这种说法,武汉的开发商是否会认可?在采访期间,记者联系了多家房地产开发企业,但却始终没有开发商愿意就暴利问题接受采访,武汉市房地产交易管理中心的龙克虎在地产行业工作了十多年,他告诉记者,武汉楼盘降价的空间肯定是存在的。