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外资进入写字楼整售市场后,对于提高项目的竞争力以及市场整体水准颇有益处,但是在降低写字楼空置率方面,似乎还没有见到明显效果。
限外令的出台令外资整售写字楼市场降温。目前整售市场的主力军是国有企业,但我们不妨把那些曾经在媒体面前频频曝光的“外资整售案例”一一翻出来,看看它们在中国投资写字楼的“幸福生活”。
在常规的报道里,人们的视线总是关照外资的收购动作,而忽略了这些交易结束之后的故事。写字楼,作为商用物业的一个重要形态,不论建造者还是购买者,在几经资本之手之后,最终要落实到“租”的层面。因而,还原它们的“租赁”情况,成为关注的重点。
对于海外资本来中国购买写字楼,出于一致的观点是,它们追求的是物业和人民币双重升值。但这些所谓海外“热钱”在追求高回报的时候,往往过于急功近利。
《新地标》调查显示,大多数被外资机构整购的写字楼项目的入住率普遍不高。对于一个写字楼而言,这是最为致命的。
究其原因,也许是海外资本对写字楼的租金预期过高,也许是它们缺乏对写字楼的经营管理经验。但不可忽略的是,不论未来是通过REITs上市套现,还是倒手给下家,租金问题和出租率始终是任何一个写字楼最为关键的指标。因为,这直接反映在投资者的回报率账本上。
整售项目租金上涨30%目前多数项目以出租形式为主,受政策影响,未来传统区域只租不售的项目将会逐渐增多,这对于区域写字楼市场品质的提升会起到一定促进作用。
从今年整售成交情况来看,成交主体均为国有企业,其主要原因是随着政府宏观调控的影响,外资投资写字楼等建设经营受到限制。另外,传统区域写字楼租金上涨速度迅猛,自持经营,对于项目本身的金融运作有较大好处,其获利空间会更大。
日本私募基金Re-plus投资华贸,美林正大签约中国红街等案例说明,外资目标主要集中在CBD、金融街、燕莎商务区,这些区域的项目一般地理位置优越,商务氛围浓郁,物业符合高端,而且租金上涨速度较快,投资回报率高。
位于CBD商圈的凯德置地租金报价一直维持在8.5元/天/平方米,低层的租金报价为7元/天/平方米,入住率达到70%,和去年租金相比浮动不是很大。华贸中心的租金为11~12.5元/天/平方米,成交均价达到9~10元/天/平方米,入住率达到50%。中国红街目前租金在4~5元/天/平方米,入住率也达到了70%以上。
西环广场的租金报价为6~7元/天/平方米,成交均价达到5元/天/平方米,环比去年的租金上涨了1~1.9元/天/平方米,塔3的入住率达到了90%,塔1刚开始招租,并且在4月之前会有优惠活动。
从2007年开始,CBD与金融街的甲级写字楼租金稳步增长,国贸与嘉里中心接近满租。租金报价在40美元/月/平方米以上,成交价也在35美元/月/平方米左右。入住率在90%以上。而金融街的租金成交价超过了20美元/月/平方米,入住率大幅提升,部分项目接近满租水平。
从2008年CBD写字楼市场新增项目数量来看,供应量较大。环球金融中心WFC、北京IFC、侨福芳草地等项目都将于今年入市。另外,已封顶的京城第一高楼——国贸三期,预计于奥运后进入预租阶段,作为CBD绝对的地标,相信其办公部分将得到大型内资、跨国企业青睐。从CBD写字楼入住时间来看,主要集中于年初、年中、年底。为了缓解市场压力,很多项目从2007年已开始预租或预售。