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高端住宅:强市看宣传 弱市看品质
在经历了2007年的火热之后,2008年的高端住宅市场从春节前后开始出现严重的观望情绪,这与宏观政策和股票市场低迷都有很大关系。
根据预测,2008年高档住宅物业供应量依旧处于较高水平,预计将有999套服务式公寓入市,同比增长20.7%;甲级公寓预计增加4661套,同比增长140%。这将进一步增加高档住宅的市场压力。
想要在市场低迷时顺利完成销售,延续过去两年强市时的策略是远远不够的,开发商需要进行改变,拿出新的营销手段。
首先必须明白,高档住宅的购买者不是第一次置业,他们很少根据本身需求去选择产品,而是站在投资的角度去购买。这样的投资者因为要控制风险,因此很容易受市场氛围影响。
要想在低迷的市场中吸引购房者,最有效的办法就是降低投资者的资金承受压力和风险,降价销售是最为直接有效有办法,只要稍微将价格调整到合理位置,以相当的速度出货即可。
但这一手段并不是任何项目都适用,尤其是从目前市场来看,打折促销已经非常普遍,一味地降价只能加速市场的低迷,进而引发高端住宅整体售价的下滑,这对开发商的发展十分不利。
分担购房者投资风险还有其他灵活方式,比如开发商提供担保贷款,或是带租约销售都能使项目更具投资价值。
针对今年的市场,一旦第二季度没有出现回暖和反弹,就意味着这种低迷的情况很可能持续较长时间,开发商要做好长期应对的准备。
在过去的2007年,开发商多是用强大的宣传手段营造销售气氛,借助奥运的眼球经济提高销售,这在市场繁荣时的确效果显著。
但如今市场转冷,想要真正增加项目的竞争力,提高产品的本身的性价比是最根本的途径。这就需要开发商在产品品质上下功夫,比如在售价不变的情况下,提高住宅的舒适度,加强对社区环境的改善以及选择更好的精装修材料。
2008年高档住宅的竞争很可能将是一场产品战。
按照之前几个奥运城市在奥运会结束后都出现的房价短期下滑来看,8月的北京奥运会必将是一个心理关口。但可以预见的是,奥运会后半年左右,从旅游经济到外资引进还会呈现增长态势。再加上中国经济处于上升期,高收入人群不断增加,高档住宅的需求量也会是有增无减。从长远来看,这一市场前景仍被看好。