受诸多因素的影响,恒大地产在上月下旬不得不宣布中止香港上市计划。许家印由此成为2008年房地产资本市场的“悲情第一人”。
其实早在2006年10月,就有媒体曾报道了恒大旗下公司连续几年欠下巨额税款,当时所欠税额高达2800万元,据说这也导致该公司落选当年9月的“广州市优秀民营企业”。与此同时,资本市场上的恒大也是节节败退。2002年8月,许家印以5442.38万元买下的“琼能源”壳资源,后易名恒大地产。至2006年8月,以7889万元价格套现出手,恒大当时资金链之紧张可见一斑。
但就是在这种情况下,恒大突然间实现了“逆转胜”。从2006年11月开始,至2007年9月,恒大陆续与德意志银行、美林、淡马锡、瑞信等投行签订协议,投行们或认购恒大的可换股优先股,或向其提供巨额的抵押贷款。恒大于是开始大举买地。恒大的招股书显示,截至2007年底,恒大的土地储备为4580万平方米。
但问题也随之而来。恒大的资质、过去不尴不尬的运作等,机构投资者们不可能不洞悉,为什么还敢慷慨解囊、大胆放贷?
为什么他们选定的房企恰好是恒大,而不是找一些优质房企比如万科合做一些项目?答案很明了,万科一是不缺钱,二是即使有合作可能,万科也不会在利益方面作多少让步。许家印则不同,他一上来就是大手笔———出让约33%的股权,加上相关抵押,这等于是直接给投行送钱。投行们何乐而不为?
同时,根据恒大的招股书,机构投资者与恒大签订的协议非常苛刻,或者说,恒大给机构投资者承诺的回报率很可观:如果在2008年6月6日前上市,回报不少于40%;如果在2008年12月6日前上市,回报率不少于50%;如果在2009年6月6日前上市,回报率不少于60%;如果在2009年12月6日前上市,则回报率不少于70%。而恒大如若无法完成上市,恒大将以现行市盈率回购相关机构投资者的股份。
如果投行仅仅是“快进快出”,那么在3月20日恒大宣布上市计划搁浅后,就会设法自救,而不是越陷越深。事实上,他们或视此为新的契机,更进一步渗入恒大。据报道,恒大将可能以增发方式私募资金。这一新动向值得玩味:不排除机构投资者在权衡后决定继续为恒大输血,以博将来完成上市。但据恒大的招股书,恒大上市时间越晚,投行们得到的回报率越高,而恒大抵押的土地等资产均属优质资产;且通过私募增发新股,机构投资者占恒大地产股权的比重会进一步增大。
几年前国美并购永乐时,投行大摩就扮演了“天使魔鬼组合体”的角色:不断调高永乐评级推动其股价上升的是大摩,但解禁期一到马上减持,并且一面调低永乐评级一面增持国美并调高其评级的,也是大摩;大摩看着永乐难以达到与自已签订的对赌协议(所谓“对赌协议”,就是只赚不赔的“大馅饼”)时,更是展开系列环环相扣的资本运作,来了一把“破坏性开采”,结果赚了个盆满钵满。
现在的恒大,是不是有点像当年的永乐呢?