2008年初,中国南方大部分地区和西北地区东部出现了罕见的持续的大范围的低温、雨雪和冰冻天气;而2007年的宏观调控制政策对房地产行业来说也像是一场大雪一样,给楼市提前带入了雨雪冰冻天气,而房价犹如雨雪中的“青松”一样:大雪压青松,青松挺且直,要知房价低,待到雪化时!
俗语说:遇冷必知暖!2003年6月份以来,政府对土地政策和消费信贷政策双双收紧,中国房地产市场投资与消费景气指数开始有点表面上的降温;但是,2004年中国房地产市场表现出了延续2000年以来房地产投资与消费热潮的惯性;在通货膨胀加剧、人民币升值预期、以及土地供给减少、新楼上市量下降等诸多因素的综合反应下,2005年中国房地产市场的景气指数已经开始偏离了运行周期的高点;2006年中国房地产市场向一辆刹不住的车一样照样继续前行;所以,2007年5月份深圳市商品房成交均价才会由2006年全年平均房价9384元/平方米跳涨到14200元/平方米,上涨了51.57%,涨势惊人矣。根据深圳市房地产交易信息中心副主任曾表示:2007年深圳80%是投资需求;在一天一个价格下,深圳投资客大步伐走出去,把足迹踏遍了整个珠三角所有城市,进行地毯式的炒房。以惠州市为例,在新政之前,惠城区有40%的深圳客,而与深圳接壤的惠阳区有60%的是深圳客,几乎都是投资需求;而新政之后,全部都是本地客户。
新政之前,深圳楼市确实是珠三角其他城市楼市的“风向标”。深圳楼市景象直接影响着珠三角其他城市的楼市。目前,深圳楼市处于萧条状态,珠三角区域几个城市的楼市也同样不景气,部分城市有超过一半的楼盘每周难以成交一套;没有什么品牌知名度的楼盘,即使开发商对“折扣”、“优惠”等“大打出手”,都无人应对,连路过进来看的人都是屈指可数。
我们不得不承认:2007年第二套房贷政策出台、央行连续多次加息、从紧货币政策的实施以及保障性住房的建设、限价房计划供应力度的加大等一系列的“组合拳”,确实对楼市产生了很大的影响,市场停滞不前,房价下滑运行,楼市抹不去观望情绪所凝结的云雾,到目前已经持续了半年的时间,市场云层依然重重,雾气依然袅袅,如果待到云消雾散时,开发商就在丛中笑!
可是,云消雾散到何时?笔者认为:作为在政策呵护下成长起来的广东省,广东人面对93年国家宏观调控让海南楼市的惨象及97年亚洲金融风暴使香港楼市的惨样,历历在目的惨淡经营让广东人仍是心有余悸,一些浮躁的投资者和部分超前的消费者迅速退出舞台;特别是在深圳投资客资产大幅度缩水而急于抛售的报道满天飞时,不管是投资客还是自住客都不敢“轻举妄动”。
在这市场需求发生了根本性转变下,最难过的是开发商,中小开发商面临着资金链的断裂,中大开发商面对着财务表的羞涩,反正目前开发商日子过不好,都是咎由自取。为什么呢?房地产业快速发展时,行业一片热火朝天,而银行杠杆让开发商感到一股“热乎劲”,连从来没有从事过房地产业的开发商,气魄之大,勇气之足,一开始就敢去撬好几个项目;所以,绝大部分开发商60、70%以上的资金都是来自银行贷款,而开发商们对市场预期太好,很多开发商抽出大部分销售款大量拿地,导致2007年全国“地王”现象频现;所以,寒冬来临,开发商深感粮草备用不足,很多中小开发商急于把土地出售出去“续命”,勇于把预售产品抵押给银行“续血”,已经形成了一定的气候了。
目前,楼市是:雾里看花,花非花!不过笔者认为:5月份的市场将是检测楼市回暖的“温度计”,楼市须结合具实际情况来定调子