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SOHO中国董事局主席潘石屹在自己的博客上发表《大部分房地产公司的财务状况不容乐观》,这是潘石屹在一周多前抛出“百日剧变”论后,对同行再度炮轰。潘石屹还列出了万科、首创、保利等一批上市公司的财务指标。
大部分公司速动比率小于1在一周多前,针对恒大地产的IPO失败,潘石屹抛出“百日剧变”论,引起业界哗然。这一次,他用自己的博客进一步解释未来100天,房地产到底有怎样的剧变。
“去年前年大家喜欢用土地储备的数量衡量房地产公司的实力和规模,今天则需要做好过冬的准备,评价房地产公司的指标要随之变化。”潘石屹在博客中说,当前对企业更应该看重的是现金量和存款量有多大,负债率有多高,以及速动比率等指标。
按照财务学的解释,速动比率是衡量企业可以立即变现用于偿还流动负债的能力。潘石屹说,SOHO中国最近认真研究了每家上市房地产公司的财务书记,从分析结果看,绝大部分上市房地产公司的速动比率都小于1。而按照通常的标准,速动比率在1~2之间比较合理。
他还列出了具体数值:万科速动比率仅为0.4,保利地产为0.3,富力地产为0.3……在另外一份“研究成果”中,他还指出了上市房地产企业“银行借贷和现金及现金等价物”,除了SOHO中国等少数企业外,多数房地产公司银行借贷远远高于现金。
“速动比率非常低,这样的企业资金链条就很紧张,难以经得起资金紧缩的风险考验!”潘石屹说,目前地产公司普遍的情况就是,负债率高,现金和银行存款少。
潘石屹 的“醉翁之意”去年下半年,在万科王石提出”拐点论”时,潘石屹却相对乐观,为什么短短半年后他就180度大转弯,甚至不惜得罪同行连续“发炮”加剧市场悲观情绪呢?
“受此影响最大的是那些前两年过分扩张、圈地、创地王的企业。”潘石屹写道,他对中国房地产总体仍然看好,未来几个月的调整和变化主要发生在房地产企业之间。他还在一次演讲中承认SOHO中国目前有150亿现金,就是打算去收购这些公司。不难推断,潘石屹在此时发布这些言论,意不在“酒”,具有比较强的目的性。
“中国房地产上市公司的资金链确实比较紧张,但这也不是最近一二年的事,一直以来都是这样。”对于潘石屹的观点,长城证券房地产分析师刘昆对记者说,速动比率通常不是衡量企业财务状况最重要的指标,专业机构看得更多的还是资产负债率等。
刘昆认为,上市房企资金链从紧主要有银行借贷紧缩、土地清理力度加大、销售不畅等因素,去年很多房地产企业大部分的现金流都用在拿地上了,相比之下SOHO中国这种“空仓”的企业目前空间确实较大。但她不认为其他上市企业业绩一定会面临极大困难。因为3月起一些城市房产销售的成交量已经开始放大,而2007年很多公司的销售中大量是预收账款,将计入2008年的业绩。