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房地产市场在宏观调控中迎来了2008年,关于楼市的众多争论至今已然热火朝天。近日,由搜狐网、焦点天津房地产网主办的“新视角看天津:2008中国经济新的增长极机遇与挑战高峰论坛”成功举办。在论坛期间,经济学家、天津开发企业代表和众多业内权威人士热议当前热点问题。
开发商囤地已到“拐点”据统计,2004和2005年是囤积土地的高峰,去年底总共囤地17亿平方米,占用资金大约为2.4万亿,其中来自银行的信贷资金约占1.3万亿,囤地占用的资金成本占房价的比重已经超过60%。不过随着国家土地政策和金融政策从紧从严,开发商靠土地升值的获利空间已经压缩。
中国社科院国际金融研究中心秘书长张明认为,房地产商囤地的成本会越来越高,囤地和捂盘惜售可能会酿出祸端,因为这样开发商的资金链可能会随时断裂。全国一些大城市房价的下跌以及居民的预期发生分化,更多的投资性需求会被压缩,取而代之的是更多的自住型需求。
当银行的贷款不再如探囊取物般轻易获得,现金流对一个地产开发企业就显得更为重要。“快速为王”和“现金为王”是业内大致的观点。年初,万科的打折风潮率先打响了快速回笼资金的第一枪,而这一枪,有可能引领今年整体楼市的销售策略。
行业整合悄然进行信贷政策的巨大变化、其他宏观调控手段造成了很多公司资金计划突然被打乱,短期的调整已经迫在眉睫。市场的调整将会以收购和整合为主题。
五合国际建筑设计集团总顾问刘力认为,没有土地储备的、在过去几年没有融资上市的开发企业今年都会面临一个比较难过的阶段。未来市场上肯定会剩一些规模比较大的、有土地储备的开发企业。这种洗牌实际上已经开始波及到下游行业,比如说二手房中介和设计公司。
如果说当前众多业内人士对今后市场走向还存在一定分歧的话,在另一个观点上则存在空前的共识,那就是房地产行业的整合和洗牌已经开始。
金地集团天津房地产开发有限公司总经理郝一斌认为,今后兼并会加剧,市场上中小型开发商毫无疑问在这一轮调控当中受到冲击,市场集中度会进一步提高。
刘力说,未来房地产市场企业之间的竞争,或者项目竞争无非是靠资本、靠品牌。先获得产品的口碑,再获得品牌,最后达成和资本的合作。
广泛看好长期市场在实际需求非常大的市场上,供给不足势必造成价格快速上涨,今后我市两限房和经济适用房的上市会增加一部分供给,而经济的持续向上还会使需求不断增多。
泰达投资控股有限公司副总经理冯兆一认为,天津房地产市场应该长期向好,大概还有十年至二十年的发展空间。滨海新区核心区目前的平均价格跟市中心差不多,将来会超过市区。相对于市区,滨海新区房地产市场的空间更大。
郝一斌认为,宏观调控政策的影响是梯度的。目前市场的震荡现象正在逐步消失。天津静安地产公司总经理张小明认为,铜材、钢材等原材料的涨价必然会反应到房价当中,所以目前看房价没有走低的趋势,而且刚性需求已然存在。
随着滨海新区不断有大项目进入,随之而来的强大人流会对住宅市场提供旺盛的市场需求。冯兆一说,滨海新区工业、物流以及现代服务业的地产需求不断增加,地价租金持续上涨,今后仍具有很大的运作空间。