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中国地大物博,东西南北文化差异巨大,每一个城市经济格局、人文地貌都有着巨大的不同,其所处的房地产发展阶段自然也大不一样。而即便是同一个城市同一个地段,由于项目的定位不同,房价也大不一样。所以,很多时候,房价,就让人很是看不明白,楼市需求再旺盛的时候,一样有烂尾项目,而楼市低迷的时候,同样也有热销楼盘。再加上中国某些官方部门数据统计的方法落后,公布的数据简直只能作为饭后谈资,那些在这些数据基础上作分析的专家,自然也成了挨"砖"的"家"。
可以理解当前关于楼市的各种争论,毕竟每一个都是基于自己的角度看待问题,得到的数据不一样,分析的方法不一样,结论自然不一样。可是苦的就是百姓,究竟该不该买房?房价涨了,没买的自然懊恼,房价跌了,买的一样难受。
同样苦的,还有那些判断错宏观形势的开发商,07年楼市的火爆,让很多开发商遗憾之前房子卖太快;同样,眼下楼市的低迷,相信也有不少人后悔没有在07年借势清盘。
0 8年楼市走势如何?其实答案很简单,看房地产走势,关键看资金流向。
从央行07年《第四季度货币政策执行报告》数据看,07年房地产开发投资2.5万亿元,增长30.2%,其中商品住宅完成投资1.8万亿元,增长32.1%,占开发投资总量的71.2%,90平方米以下住房投资占16.6%。但根据建设部要求,06年7月开始,所有新开工项目90平方米以下的住宅必须占70%,即便把之前已经获得规划的项目剔除,如果所有项目均同时开工,07年90平方米以下的住宅至少应当占全部住宅投资50%以上份额,也就是说,07年90平方米以下的住宅将被大量延迟到08年进入市场。
与此同时,07年全国囤积土地的面积超过10亿平方米,根据国土资源部的要求,这些囤积土地必须两年内完成开发,即便是这些项目都以分期开发的名义规避风险,需求资金也是巨大的。
从以上两个方面看,笔者认为,08年全国房地产开发投资将超过08年至少两成,需要投入资金将至少达到3.2万亿元。
截至2007年末,全国商业性房地产贷款余额为4.8万亿元,比年初增加11261亿元,增长30.6%,其中房地产开发贷款余额为1.8万亿元,比年初增加3613亿元,增长25.7%,购房贷款余额为3.0万亿元,比年初增加7622亿元,增长33.6%。08年受到银根紧缩政策的影响,预计新增商业性房地产贷款将在07年额度上进一步缩减,预计全年增幅将控制在9000亿元以内,缩减至少2000亿元。
而从公布数据上看,07年前10个月,房企从股市融资额为1700亿元。
由此可以看出08年中国房地产行业资金缺口到底有多大了:
由于开发惯性和囤积的土地入市,房地产总投资比07年至少增长7000亿元;
受银根紧缩影响,银行贷款将减少2000亿元;
07年10月以后,房企股市融资难度倍数增加,加上08年股市低迷,股市融资全年至少减少1000亿元。
07年全年全国土地出让金收入约1.2万亿,考虑到07年拍卖的土地,余下的大量的土地出让金需要在08年交齐,这部分资金需求虽然没有公开数据,但至少也是数千亿的需要。
由此可以看出,08年中国整个房地产行业,资金缺口至少达到1万亿元。
如此巨大的资金需求,如果在楼市向上走的时候,房企还可以通过各种方式融资,然而,在眼下的楼市,除非割肉,指望别人雪中送炭将是痴人做梦,唯一的出路,就是加大销售回款。
问题是,不管每一个城市的需求有多大的不同,最终,全国楼市的需求到底能够实现多少,看的是银行给消费者提供多少贷款,由于银根紧缩其中很重要一点是打击不合理的购房需求,08年销售将至少比07年萎靡三成。
所以,指望从销售上获取更多的回款,只有让利于消费者,这,就是笔者判断08年楼市拐点的重要原因。也是笔者希望提醒业界重视的客观环境。
--所以,房企倒闭,绝不会是危言耸听,而是楼市盘整的必然结局。