|
||||
虽然相对平稳,但天津市场与一线城市的联动越来越明显,在紧缩期同样难以避免调整。开发商今年的销售压力较大,投资者需要充分跟踪项目销售情况。
前者是中心城区饱和后市场外扩的必然趋势,因此也是大多数自住型购房者的置业之地,其发展比较稳定,整体开发能力和物业管理能力是该区域内决定房开商竞争胜负的关键;后者的发展则更多受到开发区政策及其落实情况的影响,从调研的情况来看,我们估计该区域内投资性购房比例较大,目前入住的客户很少,当前的房价更多是在反映预期。因此,购房者最挑剔的是楼盘在开发区的地理位置,兼之开发区面积有限,未来可供出让的优质地块不多,由此推论,拿地能力将是该区域内竞争力最重要的体现。
【推荐新闻】
中国楼市八大预言天津房价只升不降
河西八大功能区小白楼扩张100万㎡
市场回顾2007年,天津市场保持了04年以来的惯性发展态势,一方面,住宅市场成交量放大,众多外地开发商进津拿地、投资,给市场发展提供了较多的资金支持;另一方面,土地供应渠道逐渐走向正轨化和市场化,并首次将远郊区县的土地供应纳入全市统一管理。
天津所辖区县较多,为便于分析,我们可以将其分为四个板块:中心六区、环城四区、滨海新区和远郊区县。经过实地调研和整理相关数据,我们认为天津房地产市场主要的特点有:
第一,从住宅和土地两个市场的情况来看,天津房地产市场发展进程较一线城市落后一个节拍,主要表现在住宅市场的成交量还集中在中心区域(中心六区、环城四区),而07年的土地出让也以环城四区所占比例最大。而上海的环线以内、深圳的关内等中心区域,可供应土地已经很少,房价也因此而高企。
第二,随着经济发展,天津房地产市场必然也将呈现重心外移的趋势,这一点已经在07年的土地成交情况上有所显现。07年全年,中心六区成交土地面积仅占全市成交总面积的2%。同时,环城四区在地价涨幅和成交面积两项数据上均列全市第一。这意味着随着中心六区供应量的萎缩,环城四区将成为未来天津房地产开发商竞争的主战场,较早布局该区域的公司将享有管理、市场上的先发优势和成本优势。
第三,滨海新区将随着各项开发政策的落实而成为环渤海经济增长的动力源。滨海新区06、07年的土地拍卖的平均楼面地价仅为1179和1335元/平方,06年以前的地价显然更低。而目前在开发区中心区域的项目均价破万,虽然就目前开发区的配套建设和人气来看,房价可能透支预期的程度较高,但即使以目前的价位计算,开发商的利润也十分可观。