本周(4.7-4.13),我们继续对京、津、深、沪、汉、渝六市的商品房销售数据进行了跟踪、统计和分析,综合来看,楼市比上周略有好转,但仍然疲软:
北京:供应大增,销量未现反弹,房价总体略有扬升
本周,北京新批住宅期房(含别墅)面积比上周大幅增加271.6%。成交趋稳,商品期房网上签约面积环比上周增加0.7%,但住宅期房网上签约套数减少了7.7%,签约面积环比减少1.2%,成交量在上周大幅回落后,本周未能出现反弹,表明本周北京楼市仍显清淡。价格方面,除外城区结构性下跌外,总体略有上扬。
天津:销量略有弹升,价格平稳
天津商品住宅成交量在上周出现大幅回落后,出现小幅反弹,比上周略有好转,成交套数、面积分别比上周增加4.55%和9.92%,除近郊四区外,各区的成交量均有不同程度的上升。商品住宅成交均价环比上周微跌0.26%,价格总体呈平稳态势
深圳:供应增加、销售仍疲软,价格结构性上扬
本周,深圳供应大幅增加,新批准住宅入市套数、面积比上周分别增加171.7%和234.7%。全市商品住宅总成交套数比上周增长0.51%,总成交面积减少2.86%,总成交金额增长8.96%。继上周成交量大幅下滑后,本周虽止跌回稳,但仍在低位徘徊,表明市场依然疲软。商品房成交均价13672元/平方米,环比上涨12.2%。
上海:住宅成交量小幅回升,价格继续上扬
本周,上海商品房成交面积、套数分别比上周减少5.3%和0.03%,楼市成交量在上周大幅回落后,本周仍在低位运行,但商品住宅成交出现小幅回升,成交面积、套数较上周微增0.9%和2.9%。各区商品住宅成交价格继续呈现普涨态势,另外,内环以内成交量的占比持续提高,也在本周继续拉动了全市商品住宅均价的上扬。
武汉:成交量强劲反弹,房价小幅下跌
本周,武汉房成交量强劲反弹,成交套数和面积分别较上周增加83%、62.4%。
商品房成交均价比上周小幅下跌2.12%。
重庆:销量大幅反弹、房价小幅下跌
本周,重庆新批商品房预售面积较上周减少16.4%,其中新批商品住宅预售面积比上周减少12.41%。商品房销量大增,成交面积达到近8周的最高水平。主城区成交商品房套数、面积分别比上周增加了33.6%和34.4%;成交均价下跌4.69%。
重点城市销售数据分析
北京:供应大幅增加,销量未现反弹,房价总体略有扬升
本周(4.7-4.13),北京共有16个项目批准入市,其中9个住宅、4个别墅、1个综合及2个商业项目。主要分布在丰台、朝阳、昌平、石景山、顺义、大兴和东城7个区,住宅期房(含别墅)的供应比上周大幅增加,新批上市面积增长了271.6%。
成交趋稳,期房网上签约1319套,环比上周增加2.6%,成交面积14.02万平方米,环比增加0.7%;其中住宅期房网上签约994套,环比减少7.7%,签约面积12.36万平方米,环比减少1.2%。成交量在上周大幅回落后,本周未能出现反弹,表明本周北京楼市仍然不够畅旺。
价格方面:内城区为24292元/平方米,环比上涨7.53%;近郊11466元/平方米,环比上扬31.98%;远郊6491元/平方米,环比上扬6.7%;外城区14840元/平方米,环比下跌18.98%。除外城区结构性下跌外,北京本周房价总体上略有上扬。
天津:销量略有弹升,价格平稳
天津商品住宅成交量在上周出现大幅回落后,本周出现小幅反弹,成交1012套,比上周增加4.55%,成交面积10.72万平方米,比上周增加9.92%,除近郊四区外,各区的成交量均有不同程度的上升。数据显示,本周天津楼市比上周略有好转。
本周,天津商品住宅成交均价为6785元/平方米,环比上周微跌0.26%。从各区情况看,商品住宅成交均价虽然各有涨跌,但大部分区域波动幅度较小,价格总体呈平稳态势。
深圳:供应大幅增加、销售依然疲软,价格结构性上扬
本周,深圳供应大幅增加,共有2个新盘、750套/5.79万平方米住宅入市,套数环比上周增加171.7%,面积增加234.7%。入市新盘分别为南山的鼎太风华,供应了606套/4.31万平方米住宅,以及龙岗的龙光君悦龙庭,提供了144套/1.48万平方米住宅。
本周全市商品住宅总成交套数为594套,环比增长0.51%;总成交面积5.11万平方米,环比减少2.86%;总成交金额6.98亿元,环比增长8.96%。继上周成交量大幅下滑后,本周虽然止跌回稳,但仍在低位徘徊,表明市场依然疲软。
本周深圳商品房成交均价13672元/平方米,环比上涨12.2%。从分区来看,盐田涨幅最大,为48%,龙岗、罗湖、宝安也有不同程度的上涨,主要是已售楼盘档次比上周高所导致;南山,由于成交的主力楼盘——桑泰丹华园(三期)推出了100 套单位降价促销,导致该区本周成交均价走低。
本周,上海商品房成交面积为31.76万平方米,较上周减少5.3%,商品房成交套数3222套,较上周减少0.03%,楼市成交量在上周大幅回落后,本周仍在低位运行。其中,商品住宅成交小幅回升,成交面积为25.5万平方米,较上周微增0.9%,成交套数为2438套,较上周微增2.9%。
本周上海各区商品住宅成交价格继续呈现出普涨态势,特别是内环以内的成交占比较上周继续提高,拉动了全市商品住宅成交均价明显上扬,本周上海商品住宅成交均价达到10373元/平方米,环比上周上涨5.36%。
武汉:成交量强劲反弹,房价小幅下跌
本周,武汉房成交量强劲反弹,成交1065套、9.08万平方米,成交套数和面积分别较上周增加83%、62.4%。商品房成交均价小幅下跌,为5628元/平方米,环比上周小幅下跌2.12%。
重庆:销量大幅反弹、房价小幅下跌
本周,重庆新批商品房预售面积25.84万平方米,较上周减少16.4%,其中新批商品住宅预售面积23.98万平方米,环比上周减少12.41%。
本周重庆商品房销量大增,成交面积达到近8周的最高水平。主城区共成交商品房2620套,环比增加33.6%,成交面积24.52万平方米,环比增加34.4%;成交均价为4040元,环比下跌4.69%。
本周重大事项点评及政策回顾
土地接连流拍,深圳楼市寒意难去
继4月7日深圳拍卖五块居住用地流拍了四块后,11日下午,深圳土地交易中心挂牌出让3块土地再现流拍,3块地中只有一块地以楼面地价1149元/平方米成交。自此,深圳一周内总共流拍6块土地,总流拍建筑面积逾100万平方米。
深圳土地再度流拍,反映出当前深圳楼市寒意仍然较浓,我们坚持上周报告——《销量下滑,观望抬头》中的观点,认为:一、目前的金融政策以及整体的经济走势,以及市场不明朗等因素是地块受冷落的主因,频频流拍,除了开发商对行业依然缺乏信心、不乐意参与,也有银根紧缩的相关效应——一些开发商资金周转紧张,没有能力参与竞拍,而有实力的,也无暇顾及拓展新地块,都在忙于盘活已有的土地;二、地价指导楼价,土地频频流拍,深圳楼市今年将难以转暖;三、近期大量土地拍卖出现流拍问题,将意味着未来的房地产市场或许会因此而出现较大的供给缺口。
税收新政出台,将加重房企资金压力
4月16日上午,国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(以下简称“通知”),对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定,对住宅(非经济适用房)的预售收入,省级地区按预计利润率不低于20%、地级市及郊区按不低于15%、其他地区则按不低于10%的标准预缴企业所得税;经济适用房开发项目按不低于3%的标准预缴企业所得税。《通知》于2008年1月1日起执行,但已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业,从二季度起按本通知执行。《通知》指出,房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后再按实际利润进行调整。
我们认为,此条政策对房地产企业将产生一定的负面影响:由于此前房地产企业预缴所得税参照的利润率最高一般为15%,因此一些位于直辖市及计划单列市的房地产项目,在此条税收新政出台后,在预售至结转为收入之前,因为暂定税负的加大,而加重项目开发的资金压力。